領展房地產基金2021至2022年度上半年業績分析

領展房產基金(823)2021-2022上半年度業績要點:

1.收益及物業收入淨額分別按年增長:10.4%及8.8%至57.78億港元（截至2020年9月30日止六個月：52.33億港元）及43.91億港元（截至2020年9月30日止六個月：40.37億港元）。

2.經調整並計入一筆1.46億元（截至2020年9月30日止六個月：1.44億港元）的酌情分派後，可分派總額達33.36億港元（截至2020年9月30日止六個月：29.21億港元）。期內每基金單位中期分派增長12.7%至$1.5959港元（截至2020年9月30日止六個月：$1.4165港元）。

3.投資物業組合之估值為估值增長3.8%至2,065.51億港元（2021年3月31日：1,990.74億港元），乃由於資產收購及公平值收益所致。每基金單位資產淨值上升2.3%至77.99港元（2021年3月31日：76.24港元）。

4.領展房產基金:每基金單位中期分派按年增長12.7%或17.94仙。

5.物業組合於2021年9月30日的租用率在97.5的穩定較高水平。

前景分析預測:

1.領展收購了澳洲悉尼三個物業5成權益後,三個商場物業貢獻淨租金收入在租務情況不變情形之下會使領展增加1.715億港元收入,領展31/3/21現金及現金等價物有$25.3億元大約可能需借貸融資大約$15億港元以應付收購所需的30.99億港元及預留大約9.31億港元用作營運現金。如果領展增加發行15億港元年息率為2.35%的5年期債務票據;是項收購每年新增利息支出大約$0.3525億港元, 扣除利息支出後, 可望為領展增加$1.3625億港元淨收入。

2.領展在2021至2022年度上半年業績報告中又公布，分別以27億元及31.2億元，向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。 於落實成交後，領展將與Jardine Matheson間附屬作為租戶就目標物業訂立租約，由成交翌日起計為期5年(就柴灣物業而言，現有租約將於明年6月30日屆滿)，並附帶可由租戶行使之3次續租權，以重續連續以3年為期限的租約。根據柴灣物業租約，租金將為每月約731.34萬元，即每年租金收入為$0.877608億元;直至2022年6月30日，自明年7月1日起則為每月約793.5萬元，而根據紅磡物業租約，首年租金為每月約796.2萬元，每年租金收入為$0.95544億元,即惟於每份租約期限內每年遞增4%，於成交翌日之每個週年日生效。 兩個物業每年合計租金可增加收入:$1.833048億元; 如果領展增加發行58.2億港元年息率為2.35%的5年期債務票據;是項收購每年新增利息支出大約$1.3677億港元, 扣除利息支出後, 可望為領展增加$0.465348億港元淨收入。

3.領展截至31/10/21的發行基金單位總數20.90637780億個房地產基金單位, 收購了澳洲悉尼三個物業5成權益和向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。收購了澳洲悉尼三個物業5成權益後,2022年4月起有望為領展增加每基金單位約$0.0651715港元。再加上向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈之收購大約可提升每基金單位收益大約$0.022259港元,這兩項將可望為領展增加每單位基金分派約港元$0.08743,即在2022年4月開始, 領展目前每基金分派港幣$3.1918, 領展每基金分派達到約港元$3.27923的水平。以10/11/21收市股價$70.40計算, 預期息率大約有4.658%, 息率算是不俗水平。

4.上述物業落實成交後，領展之債務對資產總值比率將由約21.6%，增加至約23.6%。