2018年11月14日 星期三

領展[823] 2018年4-9月上半年業績

領展房產基金(823)上半年度可分派總額質去年同期相比增加了7.5%,

於本財政年度首六個月內(2018年4-9月),收益及物業收入淨額按相同基準計算分別按年增長7.4%及6.9%。期內每基金 單位中期分派增長7.5%至$1.3062港元(截至2017年9月30日止六個月:$1.2150港元)。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億。

投資物業組合之估值增加至2,097.90億港元,較2018年3月31日增長3.3%。每基金單位資產淨值增長2.8%至$85.41港元(2018年3月31日:$83.06港元)。

前景預測:

1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億, 因2017年沽出了17個商場, 所以比去年同期減少分別$0.19億收益及$0.08億元物業收入淨額。

2. 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$35/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.804億租金一年(6成權益), 回報率估計為3.037%。/ 2,111,986,754股= (每單位可增派$0.085427元)。即2019年假設旗下商場沒加租而又沒有財技回購的話,再加上2018年每單位已實現分派; 每單位分派: 2.4978+ $0.0854 可增至 $2.5832元 (增加不少於3.42%), 業績報告上,領展提到有意回購最多8,000萬個基金單位,用以抵銷物業出售對基金單位分派損失影響。截至9月30日止期間,已斥資約30億元回購約3,950萬個基金單位;預計未來數月將在市場情況及規例允許下繼續回購4,000萬單位可以使總股數減少1.894%, 每單位分派預計可增至 $2.5832/98.1061%=$2.63307元(計及計劃回購基金單位數量)。

3.作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值, 收購目標可以考慮中國以外發達國家例如 英國,美國,東南亞國家 例如 星加坡, 越南, 泰國等有潛質物業(商場, 商廈, 酒店), 從而打造成一間環球業務的世界級REITS。

2018年10月10日 星期三

2018年10月11日港股恆指大跌900點

受累道瓊工業平均指數2018年10月10日大跌831.83點, 以25,598.74收市, 2018年10月11日港股恆指大跌900點, 跌到25,200~25,300點水平。

本博早已經在2018年6月時為熊市一期時當恆指仍有三萬點水平時出了博文指出港股牛市轉熊市:

熊市一期: 熊市一期

現在已經開始進入熊市三期初段急跌, 中美貿易戰仍未明朗, 所以要等到起碼港股恆指再跌到之前預測底部水平才用待熊現金撈底。

2018年9月24日 星期一

修正波浪預測

港股今年2018年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市一期, 以5個子浪運行。

A浪下跌: 由1月29日:33,484點跌至9月12日:26,219點, 共跌7,265點;

B浪反彈浪反彈了跌幅 :7,265 X 0.236 ~ 1,715 至= 27,934點, 反彈了熊市一期跌幅的 23.6%:28,031.81點(26/9/2018 暫時反彈高點), 歷時只有約半個月(12/9/2018~26/9/2018)。

之後, 走勢反覆, 看來股市在10月開始會進入了熊市三期寒冬。

讀者應最關心是次熊市港股恆指大約什麼水平見底?

如果假設熊三等如熊一跌幅即: [28,032 - 7,265]= ~大約20,767點。

目前, 恆指PB市帳率一倍為估值為約21,120點 (由於9月恒生指數成分股將加入中國生物製藥及申洲國際,並將剔出東亞銀行及招商局港口。)使恆指PB市帳率一倍估值略為改變至約21,120點。

保守估計, 熊市三期大約21,120點附近或以下才見底。

目前策略:我的策略是之前買落的繼續收息, 儲蓄現金等撈底。

2018年9月21日 星期五

維持持貨

由於香港股市市況不明, 又未到大減價超抵買入價, 唯有繼續累積待熊入市現金, 按兵不動。

手上持貨除剛收到港交所以股代息外,由2017年6月後基本上沒有再買股票收息。

2018年9月5日 星期三

微弱的熊市二期反彈有可能已經提早完成

港股今年2018年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市一期, 以5個子浪運行。

A浪下跌: 由1月29日:33,484點跌至8月16日:26,871.11點, 共跌6,613點;

B浪反彈浪反彈了跌幅 X 0.236~0.382之間至28,579.64 = 1,708.53點, 反彈了熊市一期跌幅的25.84%, 歷時只有約半個月(16/8/2018~31/8/2018)。

2018年8月30日期指結算後, 走勢反覆, 9月5日更大跌729點至27,243點, 看來股市提早進入了熊市三期寒冬。

讀者應最關心是次熊市港股恆指大約什麼水平見底?

如果假設熊三等如熊一跌幅即: [28,580 - 6,613]= ~大約21967點 或;

恆指市帳率接近 1.00 的水平, 大約21,650點水平, 即是次熊市底部恆指有機會跌至22,000點以下水平才可築底。

2018年8月27日 星期一

富豪產業信託2018年上半年度業績

富豪產業信託2018年上半年度業績要點如下:-

租金收入總額: 4.741億 (比去年同期增加6.6%)

基金單位持有人應佔期內可供分派收入:2.417億 (比去年同期減少0.4%);

每基金單位可供分派收入 港幣 0.0742 元 (比去年同期減少0.4%);

每基金單位分派港幣0.074 元 (比去年同期相同);

每基金單位資產淨值港幣4.982 元 (比去年同期增加4.8%);

香港五間初步酒店之合併平均入住水平維持於86.7%,較去年同期的86.0%增加0.7個百分點。

於二零一七年九月收購之富薈馬頭圍酒店按遞增之固定租金出租,初步年期為五年,平均回報率為每年4.5%。

於二零一八年六月三十日,富豪產業信託之資產負債比率為37.2%,(二零一七年六月三十日: 35.4%)。

簡明總結:-

1. 由於富豪reits於二零一七年九月收購之富薈馬頭圍酒店,使資產負債比率增加1.8%, 相比領展, 冠君, 富豪REITS 負債比率較高, 趟若日後面對貸款利率上升會對可分派收入可能有一些負面影響,

2. 由於收購之富薈馬頭圍酒店按遞增之固定租金出租,初步年期為五年,會使這REITS 收入更為穩定, 估計全年可分派收入有機會回復到2016年的$0.154元水平。

2018年8月22日 星期三

展開熊市B浪反彈

港股今年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市一期, 以5個子浪運行。

A浪下跌: 由1月29日:33,484點跌至8月16日:26,871點, 共跌6,613點;

假設B浪反彈跌幅 X 0.236 = 1,561點 , 恆指可望 28,432點或有可能彈高一些;

如B浪反彈跌幅 X 0.382 = 2,526點 , 恆指可望 29,398點。