天德地產2021-2022年度中期業績

天德地產2021-2022年度中期業績:4/2021-9/2021 半年度業績租金 收入為 1.64209億港元, 投資物業估值變動前的經營溢利為1.01623億港元, 溢利比去年同期減少44.41%, 主要原因是是國際廣場於本期間之租金收入因公司就2019冠狀病毒病爆發後向國際廣場大部分租戶給予租金寬減所作的攤銷所致。較去年同期減少所致, 投資物業估值虧損淨額:5.74098億港元, 導致本年度稅後虧損:4.90068億港元。行政費用由0.16641億增至0.19349億元;算是一個輕微的不太好的財務消息。

業務展望:

1.截至2021年9月30日止財政年度，導致本年度虧損:5.74098億港元, 前景不妙。該下跌主要是國際廣場於本財政年度之租金收入較上一財政年度減少所致。於二零二零年九月三十日，國際廣場的出租率約為76.20%; 比2019/9/30的:82.80%下跌了7.97%。

2.由於香港經濟衰退和受到冠狀肺炎病毒負面影響,天德子公司凱聯已給予大部分租戶不同程度的短期租金寬減，這對集團的現金流量已造成負面影響。

3.在香港租務市場持續下調的壓力下，管理層預計由於外在經濟環境不明朗，本財政年度的國際廣場租金收入及本集團經營業績將面對一定挑戰。

4.儘管近月有多項利好因素支持本地零售市場，其中包括香港疫情漸趨穩定、就業增加及「消費券計劃」的推出，惟管理層相信，該等因素所產生的正面影響僅屬短期，且未能為本地租務市場帶來即時的刺激作用。

小結論: 持有天德地產期望收取由淨租金而來的部份派息, 全年派息也可能已減至本年度(2021-2022)的$0.16元, 26/11/2021股價$5.50 息率僅2.9%, 現股價買天德地產來收息的決定不是特別吸引。

加入新投資元素

過去兩年, 因應疫情,經歷環球經濟因冠狀肺炎病毒而起的經濟衰退及反彈, 所以投資上也加入了新的元素及適量的變陣。

1.加入新投資元素:這個主要是趁2020年去年疫情時股市較為低迷時新買入數據中心股票和科技公司股票, 特別是因疫情關係,網上在家工作因時而起, 為適應這時勢, 所以都入了小量科技股以作長線投資。

2.投資組合適量換馬:也因為冠狀肺炎病毒看來不會在短時間平復, 所以今年春天沽出了一小部份朗廷酒店換入公用股電能實業收息。因為酒店航空公司股票不會在一時三刻馬上復甦, 所以比較明智是進行投資組合適量換馬去適應因經濟可能需與病毒共存而產生的變化。

領展房地產基金2021至2022年度上半年業績分析

領展房產基金(823)2021-2022上半年度業績要點:

1.收益及物業收入淨額分別按年增長:10.4%及8.8%至57.78億港元（截至2020年9月30日止六個月：52.33億港元）及43.91億港元（截至2020年9月30日止六個月：40.37億港元）。

2.經調整並計入一筆1.46億元（截至2020年9月30日止六個月：1.44億港元）的酌情分派後，可分派總額達33.36億港元（截至2020年9月30日止六個月：29.21億港元）。期內每基金單位中期分派增長12.7%至$1.5959港元（截至2020年9月30日止六個月：$1.4165港元）。

3.投資物業組合之估值為估值增長3.8%至2,065.51億港元（2021年3月31日：1,990.74億港元），乃由於資產收購及公平值收益所致。每基金單位資產淨值上升2.3%至77.99港元（2021年3月31日：76.24港元）。

4.領展房產基金:每基金單位中期分派按年增長12.7%或17.94仙。

5.物業組合於2021年9月30日的租用率在97.5的穩定較高水平。

前景分析預測:

1.領展收購了澳洲悉尼三個物業5成權益後,三個商場物業貢獻淨租金收入在租務情況不變情形之下會使領展增加1.715億港元收入,領展31/3/21現金及現金等價物有$25.3億元大約可能需借貸融資大約$15億港元以應付收購所需的30.99億港元及預留大約9.31億港元用作營運現金。如果領展增加發行15億港元年息率為2.35%的5年期債務票據;是項收購每年新增利息支出大約$0.3525億港元, 扣除利息支出後, 可望為領展增加$1.3625億港元淨收入。

2.領展在2021至2022年度上半年業績報告中又公布，分別以27億元及31.2億元，向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。 於落實成交後，領展將與Jardine Matheson間附屬作為租戶就目標物業訂立租約，由成交翌日起計為期5年(就柴灣物業而言，現有租約將於明年6月30日屆滿)，並附帶可由租戶行使之3次續租權，以重續連續以3年為期限的租約。根據柴灣物業租約，租金將為每月約731.34萬元，即每年租金收入為$0.877608億元;直至2022年6月30日，自明年7月1日起則為每月約793.5萬元，而根據紅磡物業租約，首年租金為每月約796.2萬元，每年租金收入為$0.95544億元,即惟於每份租約期限內每年遞增4%，於成交翌日之每個週年日生效。 兩個物業每年合計租金可增加收入:$1.833048億元; 如果領展增加發行58.2億港元年息率為2.35%的5年期債務票據;是項收購每年新增利息支出大約$1.3677億港元, 扣除利息支出後, 可望為領展增加$0.465348億港元淨收入。

3.領展截至31/10/21的發行基金單位總數20.90637780億個房地產基金單位, 收購了澳洲悉尼三個物業5成權益和向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。收購了澳洲悉尼三個物業5成權益後,2022年4月起有望為領展增加每基金單位約$0.0651715港元。再加上向Jardine Matheson集團成員公司，收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈之收購大約可提升每基金單位收益大約$0.022259港元,這兩項將可望為領展增加每單位基金分派約港元$0.08743,即在2022年4月開始, 領展目前每基金分派港幣$3.1918, 領展每基金分派達到約港元$3.27923的水平。以10/11/21收市股價$70.40計算, 預期息率大約有4.658%, 息率算是不俗水平。

4.上述物業落實成交後，領展之債務對資產總值比率將由約21.6%，增加至約23.6%。

領展房地產基金收購三個位於澳洲悉尼的零售物業50%股權

領展11月5日下午停牌, 其後公佈公布，斥資5.382億澳元（約30.99億港元）收購三個位於澳洲悉尼的零售物業50%股權，當中包括澳洲著名商場Queen Victoria Building，集團預期交易將於明年上半年完成。

領展表示，今次收購的三個物業包括Queen Victoria Building（QVB）、The Galeries及The Strand Arcade，涉及收購價分別為2.771億、1.499億及1.112億澳元。領展將會以內部資金及債務融資安排支付今次收購。根據集團截至今年3月31日財務狀況，收購交易完成後，領展債務對資產總值比率將由20.1%上升至21.4%。

根據領展提供資料，QVB是19世紀歷史建築，是目前僅次於悉尼歌劇院的市內第二大觀光景點，The Strand Arcade同樣是歷史建築，主力為當地消費者提供獨特的商戶組合；而The Galeries位置毗鄰於QVB，定位為匯集潮流品牌、藝術和餐飲的時尚文化大型購物中心。假設全部租出，三個商場物業貢獻淨租金收入合共約5950萬澳元（約3.43億港元），當中單計QVB已佔約3130萬澳元。

領展收購了以上物業5成權益後,三個商場物業貢獻淨租金收入在租務情況不變情形之下會使領展增加1.715億港元收入,領展31/3/21現金及現金等價物有$25.3億元大約可能需借貸融資大約$15億港元以應付收購所需的30.99億港元及預留大約9.31億港元用作營運現金。如果領展增加發行15億港元年息率為2.35%的5年期債務票據;是項收購每年新增利息支出大約$0.3525億港元, 扣除利息支出後, 可望為領展增加$1.3625億港元淨收入。

領展截至31/10/21的發行基金單位總數20.90637780億個房地產基金單位, 2022年4月起有望為領展增加每基金單位約$0.0651715港元。再加上之前廣州新大地廣場的收購大約可提升每基金單位收益大約$0.063477港元,這兩項將可望為領展增加每單位基金分派約港元$0.12865,即在2022年開始, 領展每基金分派可能超過港幣$3.00, 領展每基金分派達到約港元$3.02855的水平。以9/11/21收市股價$69.50計算, 預期息率大約有4.3576%, 息率算是不錯。

Dow Jones Index reached historical high 道指創歷史新高

道指創歷史新高,2021/11/2收市指數報:36,052.63點。

Dow Jones Index reached historical high on 2 November 2021, with DJI 2 November 2021 closed market index 36,052.63 points.

美股道指本輪牛市頂部預測。

U.S. this bull stock market (Dow Jone Index) cycle forecast

美股杜瓊斯指數於2020年3月23日以18,213.65點見底後逐步回升, 為本輪牛市之開始。

U.S. stock Dow Jones Index reached the lowest bottom on March 23, 2020 and it rose again, this is a new bull market started in March 2020 in this round.

套用美股道指歷史市盈率數據,道指市盈率大約22倍附近便會見頂回吐

By applying U.S. DJI historical data, DJI will reach the highest when it reached around 22 times PE ratio.

Year 年份	DJI higest 道指頂部	DJI PE 道指市盈率
3/2002	10,673	24.X
10/2007	14,198	18.X

2021年11月2日道指收市:36,052.63點;市盈率:20.37倍; 當道指市盈率大約22倍, 道指約38,937點附近才會遇上上升阻力。

2 November 2021 closing DJI:36,052.63, PE:20.37, When DJI reaches around 38,937 points(PE=22), it may face uprising pressure.