天德地產 4/2020-3/2021 全年度業績

天德4/2020-3/2021 全年業績租金收入為 4.44882億港元 (上年度租金收入為6.00054億港元, 減少25.86%), 投資物業估值變動前的經營溢利為3.22952億港元, 溢利比去年同期4.82019億港元,減少33%, 主要原因是是國際廣場於本期間之租金收入較去年同期減少25.86%所致, 投資物業估值虧損淨額增至18.09195億港元, 導致本年度稅後虧損:15.40245億港元。服務成本亦上升了4.55%至0.96362億元, 蠶食了淨租金收入。

業務展望:

1.截至二零二一年三月三十一日止財政年度，導致本年度稅後虧損:15.40245億港元。仍處虧損狀態, 前景不妙。該下跌主要是國際廣場於本財政年度之租金 收入較上一財政年度減少所致。於二零二一年三月三十一日，國際廣場的出租率約為76.7%; 比2020/3/31:87.20%下跌了:10.5%。這反映了2020至2021年度因冠狀肺炎疫情導致經濟衰退和公司租金收入下降。

2.由於經濟衰退和冠狀肺炎疫情負面影響,天德子公司凱聯已給予大部分租戶不同程度的短期租金寬減，國際廣場出租率和續約租金下跌進一步令國際廣場於本年度之租 金收入減少。這對集團的現金流量已造成負面影響。

3.在香港租務市場持續下調的壓力下，管理層預期租值將維持於較低水平，並將按情況採取適當措施。管理層預計，國際廣場租金收入及集團經營業績於下一財政年度 將持續受到負面影響。

小結論:天德地產全年派息由去年度:HKD$0.31減了HKD$0.13元至HKD$0.18元(2020至2021年度),末期息$0.08元(12/10/2021派末期息), 現股價$5.35 息率大約只有:3.37%; 老實說, 持有天德地產收息回報不是特別吸引。

4246 I Bond 上市

4246 2014年6月到期I Bond 正式在2021年6月24日上市。

4246 I Bond 開市價為 HKD$102.80;執筆時市價HKD$103.10;

根據上一批4239 I Bond 近7個月之表現;成交價在HKD$102.65 - HKD$104.95之間; 如果不是 急需套現, 可以揸到尾收息或在債價接近HKD$105時才沽出獲利。

美股杜瓊斯指數(2021年6月波浪分析)

美股杜瓊斯指數於2020年3月23日以18,213.65點見底後逐步回升, 為本輪牛市之開始。

一浪上升了5個多月後, 至2020年9月3日:29,199.35點見頂 (由23/3/20升了10,985.7點至3/9/2020);

之後2020年9月3日至2020年10月30日兩個月行緊一個二浪調整浪週期, 回吐調整大約2個月。

3/9/20-30/10/20 DOW JONES INDEX 回吐跌了3,055.58點到30/10/20:26,143.77點見底, 二浪回吐升幅27.8%,

自31/10/20至10/5/21三浪再度上升;日前道指進行三浪上升,但由2浪大浪底部已經升了近9千點(8,974點)至35,091點[當時RSI(14)已經接近70], 看來已經近三浪上升近6個多月可能已經完成, 2021年5月11日至6月可能進行四浪回吐。

如果美股杜瓊斯指數回吐三浪升幅的0.236, 可能在32,980點,要接近3萬3或略為穿一穿3萬3才完成4浪築底。

日前, 美聯儲局會後公佈可能在2023年開始加息, 形成了今次四浪回吐,調整; 有一點可以肯定就是現在至2022年尾在這次四浪調整過後會有最後一輪五浪上升(加息之前)。

領展房產基金2020-2021全年度業績要點

領展房產基金(823)2020-2021全年度業績要點:

1.收益及物業收入淨額均按年增長0.2%，分別達107.44億港元（2020年：107.18億港元）及82.38億港元（2020年：82.20億港元）。

2.投資物業組合的估值增長3.0%至1,990.74億港元（2020年3月31日：1,932.24億港元），乃由於物業收購及匯兌收益所致，公平值虧損抵銷了部份增長。扣除與基金單位持有人交易前之年內溢利為7.52億港元（2020年：虧損173.03億港元）。每基金單位資產淨值下跌1.8%至76.24港元（2020年3月31日：77.61港元）。

3.經調整並計入一筆2.90億港元（2020年：2.91億港元）的酌情分派後，可分派總額達60.10億港元（2020年：59.65億港元）。本年度每基金單位分派（「每基金單位分派 」）增加1.0%至$2.8999港元（2020年：$2.8719港元），包括中期每基金單位分派$1.4165港元（2020年：$1.4147港元）及末期每基金單位分派$1.4834港元（2020年：$1.4572港元）。

4.物業組合於2021年3月31日的租用率: 香港零售物業組合:維持於96.8%的水平,中國零售物業組合:維持於96.3%的水平 。

5.負債對資產比率: 386億/1,990.74億 = 19.39%, 負債水平不算太高。

前景預測:

1. 領展2021年6月最新收購:廣州太陽新天地購物中心 以2021年5月31日領展發行的20.81862866億基金單位, 每年可增收:1.272億元人民幣,目前匯率為1.2124， 大約1.5421728億港元; 看來可能用內部現金加上領展近來首次發行總值6.5億元的三年期人民幣債務票據　票面息率2.8厘, 支付有關物業交易投資成本, 估計每年利息支出$0.2206568億港元, 即是項物業扣除融資利息後收入大約$1.321516億港元,以2021年5月31日領展發行的20.81862866億基金單位計算, 此項收購可提升每基金單位收益大約$0.063477港元。即明年每基金單位分派大約可增加至大約:$2.948元 ($2.8999+3/4 X$0.063477)。

2.經過上半年收購後, 未來一年領展增長來源可能來自自然增長,包括提升廣州太陽新天地購物中心出租率以增加收入, 中, 港物業適量加租等自然增長來源去使每基金單位分派維持增長。

I Bond 2021 (4246.HK)

I bond (4246.HK) 2021年6月11日已經截止認購。

今批iBond共獲得71.7萬人認購、涉資545.8億元，人數及認購金額雙雙創歷年新高，發行額將會提高至200億元，初步推算每人僅穩獲2手。

最終配發結果將於6月21日公布。

股票投資講時機

為什麼股票投資講時機?

試看一下這個例子。

以下是某股票A一些52週股價,股息分派的數據:-

10/6/2021股價:$47.00

股票A 52週股價波幅: $24.38 -$47.30

每年派息: $1.73

股票A在1/11/20年時創了當時52週新低, 若當時$24.38立即購入, 可享股息率:7.096%;

在股票A在1/11/20年時創了當時52週新低時買入,累積股息歸本期較短(14年), 能享受股息率:7.096%較高, 算是買入該股票的合適時機。

股票A在10/6/21年時創了當時52週新高, 股價:$47.30; 若以此價買入 可享股息率只有:3.6575%; 看來當一隻股票創出52週股價新高時,股息率回報偏低; 累積股息歸本期較長(27.3年); 看來未必是購入該股票的合適時機。

領展最新收購:廣州太陽新天地購物中心

領展最近斥資32億元人幣收購廣州商場。

領展（823.HK）宣布，斥資32.047億元人民幣，收購位於廣州市天河區的太陽新天地購物中心，據估值報告，收購價較物業估值折讓約4.3%。該物業為為8層高的商業發展物業連同4層地庫，零售面積共約9.01萬平方米，設有800個泊車位。成交後，領展將成為物業的唯一擁有人，廣州太陽新天地購物中心將是領展歷來第7項內地物業。

太陽新天地購物中心位於中國廣州市天河區馬場路36號，總樓面面積9.01萬平方米，可租用總面積5.04萬平方米。根據估值報告，截至2021年5月24日，購物中心已訂立198份租約，佔可租用面積的70.3%。

該物業現時每月收入（不包括管理費）為1,060萬元人民幣，零售收入為每月1,002萬元人民幣。按租賃面積計，該物業的三大零售行業為餐飲、娛樂及生活方式及一般零售，佔該物業零售面積的每月現時基本租金收入約74.1%。

以2021年5月31日領展發行的20.81862866億基金單位, 每年可增收:1.272億元人民幣,目前匯率為1.2124， 大約1.5421728億港元; 看來可能用內部現金加上領展近來首次發行總值6.5億元的三年期人民幣債務票據　票面息率2.8厘, 支付有關物業交易投資成本, 估計每年利息支出$0.2206568億港元, 即是項物業扣除融資利息後收入大約$1.321516億港元,以2021年5月31日領展發行的20.81862866億基金單位計算, 此項收購可提升每基金單位收益大約$0.063477港元。

但近期廣州有零星新冠肺炎個案,是項物業投資未必可以在短期內催焗提昇出租率上升;而這項收購年化溢收益/投資成本大約為:3.4%, 看來新收購的廣州太陽新天地購物中心對領展來說只是中性,因為要待廣州再沒新冠肺炎個案租務市場轉為活躍, 要提昇到出租率由70.3%增至大約90%, 此收購項目回報才勉強叫做有可為, 目前市況, 此收購只是一般, 回報不算特別吸引。

2021年是否認購 I Bond?

通脹掛鈎債券（I Bond）細節公開，金管局公布，第8批I Bond基本發行額為150億元，視乎情況最多發行200億元，即較去年發行的I Bond多50億元。

I Bond 固定保證息率為2厘、浮息為香港近6個月平均通脹，與去年發行iBond看齊，即若果通脹低於2%，I Bond仍會提供年利率2厘回報。

金管局表示，第8批iBond會在2021年6月1日至11日公開認購，6月21日公布分配結果，6月23日發行、6月24日在聯交所上市。

是次I Bond認購方式與往年相若，每手入場費$10,000元，每6個月派息一次，繼續使用「循環分配」機制分配I Bond。以I Bond最多發行額200億元為例，若少於200萬名投資者認購，每人都獲得分配至少一手iBond；若認購人數為100萬人、每人認購兩手，都獲足額分配。

I Bond可經銀行、證券經紀、香港中央結算認購，僅限香港居民認購，若投資者重複認購將不會受理。

目前, 香港銀行定期存款半年至1年期存款息率低見:0.1%至0.5%; 如有一些閒錢, 2021年認購I Bond 也無妨, 但不要對 I Bond 有特別大的期望; 因為

1. 中簽者可能只分到3至5手;

2. 首日掛牌交易價格可能只有$103至$104元;

3. 上一批I Bond 5月派半年息時只是能派到保證最低息率2厘。