希慎興業2021年上半年業績

希慎興業2021年營業額為:$18.34億港元(比去年同期減少:7.40%); 經常性基本溢利為$11.77億(比去年同期減少:12.60%)。公佈溢利:$5.17億元。

每股中期息派息$0.27元(與去年同期相同); 每股資產值$70.30元 (比去年同期減少:0.8%), 11/8/2021中午股價:$29.10元,市帳率(PB)=0.414; 算是有所交代。每股中期息$0.27元, 2021年8月24日除淨,9月6日派發中期息。

集團寫字樓業務組合的營業額減少:5.1%至 8.8億港元（2020年同期：9.27 億港元），反映出在新冠肺炎影響下,寫字樓租賃業務比零售商舖租賃業務更具防守力 。寫字樓業務組合於 2021年6月30日的出租率為:93%。

商舖方面, 業務組合的營業額減少8.9%至8.2億港元（2020年同期：9億港元），反映了2020年新冠肺炎對零售商舖商戶租金收入的打擊。商舖部份於 2021年6月30日的出租率為97%。

未來發展:

1. 希慎與香港興業合營的公司稍後會為公司帶來一次性收益項目:-大埔露輝路項目 大埔低密度住宅項目的設計工作進展良好。各項法定程序申請正在進行。工地平整及地基工程於2018年第二季展開。希慎興業與香港興業合組財團入標，以23.55億及10.38億元投下的大埔露輝路兩地，每呎樓面地價分別7,007元及6,439元。兩幅地皮合併發展 賣樓呎價料可達1.68萬。發展時間約為4年,預計2022年年初開售。

由於兩地皮相連，可申請共同康樂及停車場設施，預計兩地將合併發展，總可建樓面約49.73萬平方呎，假設建築成本每平方呎5,000元計算，估算項目總投資約61.28億元起，每平方呎投資成本約1.12萬元，加上發展利潤20%計算，估計日後推售實用呎價約1.68萬元，如合營公司佔1半股權, 項目發展估計可帶來大約14億利潤。大約每股發展物業出售收益可獲這特殊利潤每股約$1.34元 (如按60%派息比例, 項目建成售出套現後, 有望向小股東派每股約$0.804元特別息)。

作為老牌收租股, 希慎唯一值博原因是旗下合營公司大埔豪宅發展完成後出售套利, 小股東有可能獲派特別息。

2.銅鑼灣加路連山道商業地，2021年5月12日成功由希慎興業（14.HK）夥拍華懋集團奪得，作價$197.78億元，為港島區做價次高土地，每方呎樓面地價約18,374元，較市場上限估值高出約14.8%。希慎將佔60%權益, 華懋集團將佔40%權益。

希慎成功和華懋投地後, 地價成本每方呎樓面地價約$18,374元 加上建築成本大約$6,000元一呎; 即銅鑼灣加路連山道商業物業發展成本為每呎約$24,374, 項目投資成本大約$262.36億元。希慎目前在區內收租物業約有380萬方呎,新增項目可建樓面面積約107.64萬方呎, 以希慎佔60%合營公司股權, 收租物業樓面會增至380萬呎+107.64 萬呎X60%=444.58萬呎; 即增加64.584萬呎收租商業樓面權益。

預計3年後銅鑼灣加路連山道商業大樓落成; 2024年中應該開始有租金回籠。

以目前希慎有的定期存款及現金有$248億元計算,應付出資的$157.42億(=262.36億X60%)可能不需要增加貸款, 即好大可能用公司內部資源應付。

以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股, 希慎過往的派發比率約為6成，餘下資金用作提升物業價值及再投資之用，令往後租金得以提升, 以這個財務數據基礎去計算:-

銅鑼灣加路連山道商業項目會為希慎增加64.584萬呎樓面, 以2021年4月希慎廣場近期租務成交:$100/平方呎租金計算, 寫字樓出租率假設為95%, 物業支出比率13.2%;總每年可收淨租金收入大約為:$6.39億元; 以希慎過往的派發比率約為6成為計算基礎, 即股東大約每年可獲增加派息$3.8344億元,以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股; 大約每股$0.3688元, 即每股股息在2024年中後有機會增至$1.8088元(=$1.44+$0.3688)。

3. 利舞台廣場毗鄰的波斯富街85至89號地段:即現時希慎共斥逾11.21億收購，並經已統一波斯富街85至89號地段,每呎樓面地價約3.2492萬元, 加上建築成本大約$6,000元一呎 ,波斯富街85至89號地段發展成本為每呎約$38,492 若以該地盤落成後的樓面面積約3.45萬平方呎計算, 總投資約$13.28億,假設每呎租金如達HKD$100,出租率95%計算, 項目每年租金收入大約HKD$0.3933億元,物業支出比率13.2% ,以希慎過往的派發比率約為6成為計算基礎, 此項物業投資可望增加每股股息HKD$0.0197元, 在2024年中後每股股息有機會增至$1.8285元[假設銅鑼灣加路連山道及波斯富街85至89號地段商業項目在3年後2024年下半年如期完成建築工程]。