希慎興業和華懋成功用197.78億投得銅鑼灣加路連山商業地分析

銅鑼灣加路連山道商業地，2021年5月12日成功由希慎興業（14.HK）夥拍華懋集團奪得，作價$197.78億元，為港島區做價次高土地，每方呎樓面地價約18,374元，較市場上限估值高出約14.8%。希慎將佔60%權益, 華懋集團將佔40%權益。

希慎成功和華懋投地後, 地價成本每方呎樓面地價約$18,374元 加上建築成本大約$6,000元一呎; 即銅鑼灣加路連山道商業物業發展成本為每呎約$24,374, 項目投資成本大約$262.36億元。希慎目前在區內收租物業約有380萬方呎,新增項目可建樓面面積約107.64萬方呎, 以希慎佔60%合營公司股權, 收租物業樓面會增至380萬呎+107.64 萬呎X60%=444.58萬呎; 即增加64.584萬呎收租商業樓面權益。

預計3年後銅鑼灣加路連山道商業大樓落成; 2024年中應該開始有租金回籠。

以目前希慎有的定期存款及現金有$248億元計算,應付出資的$157.42億(=262.36億X60%)可能不需要增加貸款, 即好大可能用公司內部資源應付。

以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股, 希慎過往的派發比率約為6成，餘下資金用作提升物業價值及再投資之用，令往後租金得以提升, 以這個財務數據基礎去計算:-

銅鑼灣加路連山道商業項目會為希慎增加64.584萬呎樓面, 以2021年4月希慎廣場近期租務成交:$100/平方呎租金計算, 寫字樓出租率假設為95%, 物業支出比率13.2%;總每年可收淨租金收入大約為:$6.39億元; 以希慎過往的派發比率約為6成為計算基礎, 即股東大約每年可獲增加派息$3.8344億元,以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股; 大約每股$0.3688元, 即每股股息在2024年中後有機會增至$1.8088元(=$1.44+$0.3688)。

是項投資年可收淨租金收入大約為:$6.39億元, 出資估計大約$157.42億元, 淨回報率大約每年為4.06%, 項目歸本期大約需時24.6年。