加息週期令物業, 股票折現值下跌

由2022年3月底開始, 本次加息週期展開, 令物業, 股票折現值下跌, 所以由22年第二季開始便出現 股, 樓齊跌的現象。

簡單折現值公式 = 永續現金流 /利率

物業~~: 假設一沙田第一城395呎細單位每月收租$12,000; 一年收租$144,000; 利率在由2022年3月底未加息前借貸利率約2.5%;  2022年3月底未加息前物業折現值:  $144,000/0.025 =$5,760,000。

目前借貸利率息率已經加到大約5.25%; 目前加息後物業折現值:  $144,000/0.0525 =2,740,000。

這解釋了近一年半物業市場不景氣的主要原因。

股票~~用領展REITS 收息股為例子,  23年3月業績派$1.188元, 假設23年9月業績和23年3月相同都派$1.188元, 即全年派$2.376元。

利率在由2022年3月底未加息前借貸利率約2.5%;  2022年3月底未加息前物業折現值:  $2.376/0.025 =$95.04。

目前，利率2023年9月初借貸利率息率已經加到大約5.25%;  目前加息後有關股票折現值:  $2.376/0.0525 =$45.26。

未來23年第4季利率可能再加多0.25%先到達是次加息週期峰值。

所以, 物業, 股票價格在是次加息週期見頂之前均呈下降趨勢。

如2024年下半年開始減息, 減至借貸利率息率大約4%:~

沙田第一城395呎細單位折現值: $144,000/0.04 = $3,600,000 ;

領展REITS股票: $2.376/0.04 =$59.40

即未來就算減息週期開始, 樓, 股折現價值也難回到零息時代(2009年3月-2022年3月)的峰值面貌。