2018年6月6日 星期三

領展: 4/2017-3/2018 全年度業績

領展房產基金(823)上年度可分派總額增5.8%,零售物業續租增長,再創新高。管理層表示,今年會加強回購,並指暫未有出售資產計劃。

受惠零售市道暢旺,領展去年收入及分派持續保持增長。

截至2018年3月底止,領展全年度可分派總額逾54億元,每基金單位末期分派約1.2828元,按年增加9.96%。

即使去年出售了17個項目,年度收益仍增加5%,達91億元,若剔除期內出售及收購物業,零售租金增長逾9%,停車場租金及其他物業收益均錄得增長。

另外,領展期內零售物業續租租金增長率再創新高,升至29.1%,平均呎租升12%。

領展管理層繼續看好零售市道,但預期旗下物業零售額増長將跑輸大市。

此外,領展兩年前投得的旺角工貿署大樓項目,完成改裝並於上周開幕。目前出租率介乎70%至80%,管理層表示,租金水平低於預期,但指出開幕後洽租商戶有所增加,對招租步伐感到滿意。

另外,領展表示,暫時無意出售物業,並會繼續留意收購機會。

領展又指會加強回購,預計今年需回購最多8000萬個基金單位,以維持出售物業後每單位分派水平,以近期股價計算,涉及近58億元。

前景預測:

1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購,預計今年2018年需回購最多8000萬個基金單位,使21.5億股基數減至20.7億股, 即減少4.61%; 計及己回購大約6千3百萬股, 即估計回購了股份1.43億股, 假設在每股$70水平回購, 即大約用了100億元回購。兩者相抵後暫時令單位估計減少2.5%每單位收入 (因餘下130億在公司內未知用途:收購新項目/回購??)

2: 2017年度下半年完成了: 旺角彌敦道700號項目 (2016年初以$59.1億收購), 其中有商舖 114,829平方呎; 寫字樓 170,000呎 預計可收2.5億租金一年, 回報率估計為4.23%。2016年收購了: 旺角彌敦道700號項目, 商舖 12個月 X 114,829平方呎 X $100/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0519元)。 旺角彌敦道700號項目, 寫字樓 12個月 X 170,000平方呎 X $50/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0384元)。

即2018年假設旗下商場租金上升5%, 每單位分派: $2.49178(1-2.5%)(1.05)+$0.0519+$0.0384 可增至 $2.641元。

3: 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$33/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.7億租金一年(6成權益), 回報率估計為2.86%。/ 21.5億股= (每單位可增派$0.0791元)。即2019年假設旗下商場沒加租,再加上2018年預測估計每單位分派; 每單位分派: 2.641+ $0.0791 可增至 $2.72元。

作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值。

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