Stockresearch 18 基金 2017年上半年半年結預測全年度收入

趁星期五晚在家總結一下Stockresearch 18 基金今年預期被動收入情況:-

展望:

1. 由於2018年上半年恆指由高位回落, 未屆買貨收息時機, 所以被動現金流金額估計未必有什麼特別變化。

2. 港鐵今次股息決定以股代息, 要7月11日才收到少量碎股, 由於數量稀少, 所以被動現金流金額估計未必有什麼特別變化。

天德4/2017-3/2018 全年業績回顧

天德4/2017-3/2018 全年業績租金收入為 6.45617億港元, 投資物業估值變動前的經營溢利為5.28420億港元, 溢利比去年度減少4.3%, 主要原因是物業管理服務成本及行政費用均上升。該下跌主要是國際廣場於本財政年度之租金收入較上一財政年度減少4.1%所致。

業務展望:

正面展望:

1.國際廣場是一個設有零售商舖娛樂消遣場所和餐廳的綜合商舖中心截至二零一八年三月三十一日止財政年度國際廣場的租金收入約達628,800,000元，較上一財政年度下跌約4.4%。。於 二零一八年三月三十一日國際廣場的出租率約為98.3%，比二零一七年三月三十一日則約為96.8%, 出租率高了1.5%。

負面展望:

2.近期有關香港零售市場的報告已顯示消費者支出強勁反映出良好的零售氣氛及樂觀的營商環境。儘管如此由於預期尖沙咀一帶新的零售商舖供應增加管理層仍然預計租務市場將具挑戰管理層將採取合適的租務策略以減少對國際廣場租金收入可能造成的影響。管理層預計下一財政年度的國際廣場租金收入及本集團經營業績將受到負面影響。

小結論: 持有天德以期望穩定收取由淨租金而來的部份派息可以, 但她沒有收購新物業, 派息也沒有增加, 在五厘股息以下股價看來沒有特別買入的誘因。

熊市一期

熊市第一期初段亦即是牛市第三期的末段。我個人覺得2018年1月尾恆指:33,484點已經是牛三頂部。

熊市第一期出現在市場投資氣氛最高漲的情形下，當時市場絕對樂觀，投資者對後市完全沒有戒心，相信大市將會繼續大幅再升。 這個情形有點像今年2月初恆指由高位急插後大幅反彈一樣。

而且市場也盡是利好消息，公司的業績盈利到達不正常的高峰，例如 騰訊因分拆業務上市谷高了每股業績。不少企業更加在這段期間加速膨脹，收購合併消息頻傳(例如太古合併港機工程), 總是牛市第三期末段的一切市場特徵完全浮現出來。正當所有投資者瘋狂沉迷於股市的上升之際，先知先覺的醒目資金已開，始撤離市場；所以，當時市場的交投雖然仍十分熾熱，但已有逐漸下降的傾向。因此，熊市的第一期可說是「出貨期」，當大市再創向新高，而成交卻沒法同步創出新紀錄之時，大跌便屆隨時出現。

還有, 由2月開始, 每次恆指反彈浪頂都是一浪頂低於一浪頂, 5月開始, 美國加息等宏觀經濟因素不明朗導致股市表現欠佳。

以上圖片為近三個月(2018年4-6月)恆指走勢圖, 長線投資者買貨不用急, 買貨收息/建倉也不是在熊市一期的時候。

太古地產沽太古中心三,四期商廈150億售予恒力隆分析

太古城中心三、四座商廈150億售予恒力隆投資有限公司, 涉及總樓面約79萬方呎，按成交價計算，呎價近1.9萬元。該廈目前樓面悉數租出，呎租約43元至50元，料買方可享回報率逾3厘。 根據文件，兩廈去年12月31日經物業估值師評估的估值為92.78億元，而據於今年4月30日備考賬目，持有兩廈的控股公司淨資產值約144.91億元。截至2017年度，物業在扣除稅項之前及之後的淨租金收入分別約為3.43億元及2.86億元。

參照於今年4月30日備考賬目，太古地產預計錄得5.09億元(按法定基準計算)或約140.27億元(按基本基準計算) 的出售收益 (撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。預計太古公司將就其於太古地產的82%權益錄得約4.17億元(按法定基準計算)或約115.20億元(按基本基準計算)的應佔出售收益(撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。

太地表示有關出售物業收益用作營運資金用途。

以目前太地發行了58.5億股計, 每年少收租金6.29億(每股$0.1075), 而太古持有82%太地, 按比例每股因此減少收租$0.08817元。

太古地產的太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元。

太古地產計劃籌備太古坊2期重建多年，終公布將打造兩幢「太古坊一座」及「太古坊二座」甲級寫字樓大樓，可建商業樓面約200萬平方呎，預計分別於2018年及2021年落成。其中，前身為常盛大廈將為一座發展，將重建成樓高48層連2層地庫商廈，涉及樓面約102.1萬平方呎，大廈將採用達3米寬的大型玻璃幕牆設計，讓每層日後均可享有維港海景。第二部分為康和大廈及和域大廈，則會重建為樓高43層大廈，樓面面積約98.28萬平方呎。

太古地產集團又計劃將太古坊其餘8幢辦公大樓，透過室內行人走廊，與兩座新商廈無縫連接起來，並會設有園林、流水布置及露天餐廳等配套。同時將設兩個綠化休憩園林「太古中央廣場」及「太古花園」，提供約6.9萬平方呎樓面作為公眾休憩空間。連同拆卸及建築費等，預計投資額達150億元。

如果呎租做到現水平$50/平方呎, 新增樓面可增加租金收入為, (太古地產發行股數:58.4971億股), 太古集團持有82%太古地產股權, 完成重建後, 太古A股可分別增加以下收入:-

2018年:102.1萬平方呎 x $50 x12月 = $6.126億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1047 X 82% =$0.0859)

2021年:98.28萬平方呎 x $50 x12月 = $5.8968億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1008 X 82% =$0.0827)

分析結論:

太古太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元, 其間沽出太古中心三,四期商廈套回150億元, 此乃一石二鳥之計

1. 在太古坊一座起好後出租收租而同時又沽太古中心三,四期商廈是棄舊樓, 揸新樓收租之策略, 此舉可令太古在未來大約20年省下大量新樓(太古坊2期)維修保養費,因舊樓(太古中心三,四期)要投入資金進行維修保養; 而太古坊二座在2021年完成後太地才增加每股租金收入$0.1008元,太古每股收入因而增加$0.0827(3年後);

2.沽出太古中心三,四期商廈套現150億可即時用於太古坊第2期重建所需投資額達150億元, 從而使太古不用向銀行增加舉債而3年後又再有新樓收租,亦節省了當中物業發展融資利息支出; 既可揸新樓收租又可節省維修, 保養費及利息支出此舉可謂是一個一石二鳥之計。

領展: 4/2017-3/2018 全年度業績

領展房產基金(823)上年度可分派總額增5.8%，零售物業續租增長，再創新高。管理層表示，今年會加強回購，並指暫未有出售資產計劃。

受惠零售市道暢旺，領展去年收入及分派持續保持增長。

截至2018年3月底止，領展全年度可分派總額逾54億元，每基金單位末期分派約1.2828元，按年增加9.96%。

即使去年出售了17個項目，年度收益仍增加5%，達91億元，若剔除期內出售及收購物業，零售租金增長逾9%，停車場租金及其他物業收益均錄得增長。

另外，領展期內零售物業續租租金增長率再創新高，升至29.1%，平均呎租升12%。

領展管理層繼續看好零售市道，但預期旗下物業零售額増長將跑輸大市。

此外，領展兩年前投得的旺角工貿署大樓項目，完成改裝並於上周開幕。目前出租率介乎70%至80%，管理層表示，租金水平低於預期，但指出開幕後洽租商戶有所增加，對招租步伐感到滿意。

另外，領展表示，暫時無意出售物業，並會繼續留意收購機會。

領展又指會加強回購，預計今年需回購最多8000萬個基金單位，以維持出售物業後每單位分派水平，以近期股價計算，涉及近58億元。

前景預測:

1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購，預計今年2018年需回購最多8000萬個基金單位,使21.5億股基數減至20.7億股, 即減少4.61%; 計及己回購大約6千3百萬股, 即估計回購了股份1.43億股, 假設在每股$70水平回購, 即大約用了100億元回購。兩者相抵後暫時令單位估計減少2.5%每單位收入 (因餘下130億在公司內未知用途:收購新項目/回購??)

2: 2017年度下半年完成了: 旺角彌敦道700號項目 (2016年初以$59.1億收購), 其中有商舖 114,829平方呎; 寫字樓 170,000呎 預計可收2.5億租金一年, 回報率估計為4.23%。2016年收購了: 旺角彌敦道700號項目, 商舖 12個月 X 114,829平方呎 X $100/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0519元)。 旺角彌敦道700號項目, 寫字樓 12個月 X 170,000平方呎 X $50/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0384元)。

即2018年假設旗下商場租金上升5%, 每單位分派: $2.49178(1-2.5%)(1.05)+$0.0519+$0.0384 可增至 $2.641元。

3: 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$33/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.7億租金一年(6成權益), 回報率估計為2.86%。/ 21.5億股= (每單位可增派$0.0791元)。即2019年假設旗下商場沒加租,再加上2018年預測估計每單位分派; 每單位分派: 2.641+ $0.0791 可增至 $2.72元。

作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值。