趁冬至過去後晚上的在家總結一下Stockresearch 18 投資基金2018年度全年度被動收入情況:-
展望:
1. 由於2018年上半年恆指由高位33,484點開始大幅回落, 而美股在12月又有顯著回落, 未來在2019年合適的時候會增加股權類型投資。
2. 未來這類型年結或半年結可能會在2020年開始逐步停寫。
3. 工作方面, 希望2019年上半年會如常工作, 增加主動現金流靜候2019年再購買產生被動現金流資產的機會。
4. 健康方面, 12月中感冒初癒, 未來會注意保重身體, 作息定時, 多休息, 做適量運動, 食有營養食物, 以保持身體健康。
最後祝本博讀者 聖誕節快樂, 2019年生活愉快, 身體健康!
港股今年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入一個小熊市, 大約運行了9個多月。
A浪下跌: 由1月29日至8月16日: 由33,484點跌至26,871點,歷時6個半月 共跌6,613點;
之後展開了微弱的B浪反彈: 由8月16日至8月30日, 由26,871點反彈A浪跌幅約: 6,613X 0.25倍~1,662點 至28,533點再度見頂, 歷時半個月;
C浪下跌:由8月30日至10月30日: 由28,533點跌了:3993點=6,613點XA浪60%:跌至24540點;歷時2個月。
而熊市反彈浪蘊釀出現。
原因如下, 有宏觀經濟因素及圖表技術分析:
熊市反彈浪蘊釀宏觀經濟因素有:-
1.11月28日，美國聯儲局主席鮑威爾指美國利率已接近中性水平，對比起他在9月議息時指利率距離中性水平尚遠，似乎暗示美國加息周期將會比預期早完結。這代表本輪香港樓,股價向下調整有機會在12月附近完成, 明年美國息口上升可能由3次減至2次, 起碼對資產價格有一些穩定作用。
2.看來, 宏觀經濟因素不明朗漸漸消除和威脅樓股資產價格下跌的加息因素有機會明年2019年見頂而穩定下來,起碼宏觀經濟基本面市面上雖然感受到經濟疲弱,經濟基本面及投資環境的投資者情緒看來都開始由悲觀轉到保守審慎, 可能是一個小牛市一期蘊釀的兆頭。
圖表技術因素有這些:
1.恆指由1月尾跌至10月尾歷時9個多月, 跌去8,944點, 總跌幅26.7%, 多於由高點20%跌幅的熊市定義, 此等小熊市跌幅2010年11月~2011年10月及2015年4月~2016年2月都試過, 所以跌了9-10個月大約9千點完成小熊市不足為奇。
2.杜氏理論中牛市第一期說明牛市第一期初段相等於熊市第三期末段。牛市第一期通常是在市場最悲觀的情形下出現，當時投資者對市場已經完全心灰意冷，他們不計成本拋出所有的股票，準備離開市場。其實這才是真正的入貨良機！因此，那些有遠見的投資者，雖然看見整體經濟仍然處於不景氣的階段，利淡的經濟消息接踵而來，但已感覺到市場正處於黎明前最黑暗的時刻，情況即將會有改變。於是他們開始有耐性地限價買入，市場的交投漸漸出現改變的徵兆，成交當時雖然還十分低沉，但在回升時已見有微量的增加。經過一段時間的低徊，大部分股票從弱者流向強者手上之後熊市便真正宣告死亡，另一次漫長的升市亦屆開步了。牛市第一期經過強者有耐心的吸入後，大市開始穩步上升，每一次回落時的低點都較上次為高，於是引來新的投資者入市，形成大市上升成交增加的現象。這時候上市公司利好的消息開始出現，公司業績好轉，盈利增加引起投資者的注意，進一步刺激入市的興趣。
3.2018年11月恆指月線圖以陽燭收市表示港股11月開始回穩。
4.恆指週線圖14天RSI在2018年10月尾曾經跌至30附近是一個可能見底訊號。
5.恆指日線圖:11月出現了頸肩底形態, 右肩10月10日:26499點, 10月30日:做了24540點底部; 11月7日做了左肩:26530點,而恆指11月28~11月30日連續企穩在兩肩頸線之上, 顯示恆指開始回穩, 有轉向小牛市一期跡象。
筆者2011年10~11月在舊Yahoo blog 時代已經第一次測中熊轉牛轉角, 2016年2月時在舊網誌時又嘗與師兄自由一千萬博主第二次測對小熊轉大牛轉角, 如果今次又中的話, 可謂已經連中三元, 由於本人寫博只是業餘性質, 所謂事不過三(測中大市轉勢), 連中三元後,已經對長期的舊雨新知讀者觀眾有所交代; 所以,小弟這網誌應會減少寫這類型配合用宏觀經濟和技術分析分析恆指的文章, 因為寫這類型文章要透過大量觀察經濟數據, 股市指數走勢, 技術分析指標, 十分費時和消耗大量精神, 為對讀者有一些交代, 又不能在沒有一些把握和論點, 點子之下胡亂寫出, 基於健康原因及爭取多一些時間休息, 所以呢類型文章會盡量少寫。
天德4/2018-9/2018 半年業績租金收入為 3.15352億港元, 投資物業估值變動前的經營溢利為2.54214億港元, 溢利比去年同期減少6.86%, 主要原因是是國際廣場於本期間之租金收入較去年同期減少所致。服務成本亦上升了4.79%至0.44052億元, 蠶食了淨租金收入。
業務展望:
正面展望:
1.國際廣場是一個設有零售商舖、娛樂消遣場所和餐廳的綜合商舖中心。截至二零一八年九月三十日止半年度，國際廣場的租金收入約達307,200,000元，較去年同期 下跌約4.1%。於二零一八年九月三十日，國際廣場的出租率約為97.4%。這畢竟主要物業地理位置上座落在傳統旅遊區尖沙咀,這是先天優勢。
負面展望:
2.在香港租務市場持續下調的壓力下，管理層預計，本財政年度的國際廣場租金收入及本集團經營業績將下跌。
小結論: 持有天德以期望穩定收取由淨租金而來的部份派息可以, 但她沒有收購新物業, 中期派息也略減0.01元至$0.22元,應該不會再加注買入 。
領展房產基金(823)上半年度可分派總額質去年同期相比增加了7.5%，
於本財政年度首六個月內(2018年4-9月)，收益及物業收入淨額按相同基準計算分別按年增長7.4%及6.9%。期內每基金 單位中期分派增長7.5%至$1.3062港元（截至2017年9月30日止六個月：$1.2150港元）。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億。
投資物業組合之估值增加至2,097.90億港元，較2018年3月31日增長3.3%。每基金單位資產淨值增長2.8%至$85.41港元（2018年3月31日：$83.06港元）。
前景預測:
1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億, 因2017年沽出了17個商場, 所以比去年同期減少分別$0.19億收益及$0.08億元物業收入淨額。
2. 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$35/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.804億租金一年(6成權益), 回報率估計為3.037%。/ 2,111,986,754股= (每單位可增派$0.085427元)。即2019年假設旗下商場沒加租而又沒有財技回購的話,再加上2018年每單位已實現分派; 每單位分派: 2.4978+ $0.0854 可增至 $2.5832元 (增加不少於3.42%), 業績報告上，領展提到有意回購最多8,000萬個基金單位，用以抵銷物業出售對基金單位分派損失影響。截至9月30日止期間，已斥資約30億元回購約3,950萬個基金單位；預計未來數月將在市場情況及規例允許下繼續回購4,000萬單位可以使總股數減少1.894%, 每單位分派預計可增至 $2.5832/98.1061%=$2.63307元(計及計劃回購基金單位數量)。
3.作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值, 收購目標可以考慮中國以外發達國家例如 英國,美國,東南亞國家 例如 星加坡, 越南, 泰國等有潛質物業(商場, 商廈, 酒店), 從而打造成一間環球業務的世界級REITS。
受累道瓊工業平均指數2018年10月10日大跌831.83點, 以25,598.74收市, 2018年10月11日港股恆指大跌900點, 跌到25,200~25,300點水平。
本博早已經在2018年6月時為熊市一期時當恆指仍有三萬點水平時出了博文指出港股牛市轉熊市:
熊市一期: 熊市一期
現在已經開始進入熊市三期初段急跌, 所以要等到起碼港股恆指再跌到之前預測底部水平才用待熊現金撈底。
港股今年2018年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市一期, 以5個子浪運行。
A浪下跌: 由1月29日:33,484點跌至9月12日:26,219點, 共跌7,265點;
B浪反彈浪反彈了跌幅 :7,265 X 0.236 ~ 1,715 至= 27,934點, 反彈了熊市一期跌幅的 23.6%:28,031.81點(26/9/2018 暫時反彈高點), 歷時只有約半個月(12/9/2018~26/9/2018)。
之後, 走勢反覆, 看來股市在10月開始會進入了熊市三期寒冬。
讀者應最關心是次熊市港股恆指大約什麼水平見底?
如果假設熊三等如熊一跌幅即: [28,032 - 7,265]= ~大約20,767點。
目前, 恆指PB市帳率一倍為估值為約21,120點 (由於9月恒生指數成分股將加入中國生物製藥及申洲國際，並將剔出東亞銀行及招商局港口。)使恆指PB市帳率一倍估值略為改變至約21,120點。
保守估計, 熊市三期大約21,120點附近或以下才見底。
目前策略:我的策略是之前買落的繼續收息, 儲蓄現金等撈底。
港股今年2018年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市一期, 以5個子浪運行。
A浪下跌: 由1月29日:33,484點跌至8月16日:26,871.11點, 共跌6,613點;
B浪反彈浪反彈了跌幅 X 0.236~0.382之間至28,579.64 = 1,708.53點, 反彈了熊市一期跌幅的25.84%, 歷時只有約半個月(16/8/2018~31/8/2018)。
2018年8月30日期指結算後, 走勢反覆, 9月5日更大跌729點至27,243點, 看來股市提早進入了熊市三期寒冬。
讀者應最關心是次熊市港股恆指大約什麼水平見底?
如果假設熊三等如熊一跌幅即: [28,580 - 6,613]= ~大約21967點 或;
恆指市帳率接近 1.00 的水平, 大約21,650點水平, 即是次熊市底部恆指有機會跌至22,000點以下水平才可築底。
富豪產業信託2018年上半年度業績要點如下:-
租金收入總額: 4.741億 (比去年同期增加6.6%)
基金單位持有人應佔期內可供分派收入:2.417億 (比去年同期減少0.4%);
每基金單位可供分派收入 港幣 0.0742 元 (比去年同期減少0.4%);
每基金單位分派港幣0.074 元 (比去年同期相同);
每基金單位資產淨值港幣4.982 元 (比去年同期增加4.8%);
香港五間初步酒店之合併平均入住水平維持於86.7%，較去年同期的86.0%增加0.7個百分點。
於二零一七年九月收購之富薈馬頭圍酒店按遞增之固定租金出租，初步年期為五年，平均回報率為每年4.5%。
於二零一八年六月三十日，富豪產業信託之資產負債比率為37.2%,（二零一七年六月三十日: 35.4%)。
簡明總結:-
1. 由於富豪reits於二零一七年九月收購之富薈馬頭圍酒店,使資產負債比率增加1.8%, 相比領展, 冠君, 富豪REITS 負債比率較高, 趟若日後面對貸款利率上升會對可分派收入可能有一些負面影響,
2. 由於收購之富薈馬頭圍酒店按遞增之固定租金出租，初步年期為五年，會使這REITS 收入更為穩定, 估計全年可分派收入有機會回復到2016年的$0.154元水平。
港股今年1月29日恆指以33,484點創牛市三期高峰後進入熊市, 以5個子浪運行。
1浪下跌: 由1月29日至2月9日: 由33,484點跌至29,129點, 共跌4,355點;
之後2浪反彈: 由2月9日至3月21日, 由29,129點反彈1浪跌幅約: X 0.618倍 至31,918點再度見頂;
3浪下跌:由3月21日至7月20日: 由31,918點跌了4,173點至27,745點;
4浪反彈:由7月20日反彈至7月29日的:29,083點, 反彈了1,338點 (大約為3浪跌幅的32%)
由7月29日至現在為5浪下跌中, 倘若見底, 會有一個熊市二期反彈。
冠君產業信託(2778)公布至2018年6月底止中期業績，可分派收入增加7.2%至8.12億港元，而每基金單位分派亦上升7%至0.1253港元，去年 為0.1171港元。
物業收益淨額增長10.6%至11.77億港元
租金收益總額13.03億元，上升10.1%；物業經營淨開支1.26億元，上升6.3%
冠君產業信託旗下物業的估值為807億港元，較去年底增加5.3%，此升幅主要由租值估算上漲所帶動。2018年6月30日的每基金單位資產淨值為11.05港元，較去年底增加6.7%。資產負債比率由去年底的18.9%下降至今年6月30日的18.1%。
花園道三號的租金收益總額增加12.8%至6.72億港元，原因是平均出租率及現收租金均告上揚。該物業於今年中出租率達98.8%，創下歷年新高，而去年底則為94.2%。
花園道三號最近錄得的新訂租金達每平方呎130港元（按可出租面積計算）。市場租金的升勢將現收租金推高至年中每平方呎95.87港元（按可出租面積計算），而去年底則為每平 方呎92.52港元（按可出租面積計算）。
朗豪坊辦公樓出租率98%, 2018 年上半年的租金收益總額為 1.67 億港元，而 2017 年則為 1.75 億港元。租金收益下降是由於平均出租率較低所致。隨著健康護理及美容行業的租戶陸續進駐，出租率微升至 98.3%，新訂租金達每平方呎 50 港元以上（按建築面積計算），高於 2018 年 6月 30 日的每平方呎 41.24 港元的現收租金（按建築面積計算）。
朗豪坊商場出租率100%;受惠香港零售市場於2018 年上半年反彈回升。朗豪坊商場租戶錄得驕人銷售增長，按年上升 23.5%，再度優於本港整體零售市場 13.4%的增幅。。物業收益淨額增加 13.9%至 4.15 億港元，而去年則為 3.64 億港元。
整體而言, 每單位可分派收益比上年同期增7%, 資產負債比率由去年底的18.9%下降至今年6月30日的18.1%。下降4.23%, 整體表現不俗, 可繼續持有收息。
港鐵2018年上半年除稅後公司經常性業務利潤：44.83 億港元 (比2017年同期上升0.1%);
基本業務利潤 46.48 億港元 (比2017年同期下跌20.5%);
派中期息 $0.25 (維持不變);
受到基本業務利潤下跌及沙中線工程監督不力導致工程出現問題, 近來港鐵股價跌到$40.50 (創1個月新低), 2018年上半年每股基本盈利及攤薄盈利均為 0.77 港元（2017 年上半年為：$0.99 港元）; 其實港鐵作為半公用, 半地產之公司股票, 9/8/2018收市價為:$40.95, 息率僅有2.735%, 現價不太值得買入作收息之用。
就以公用股避險功能而言, 中電可能比港鐵更好。
太古集團2018年上半年收為422.65億 (比2017年上半年同期增加5%)
調整後A股每股基本溢利為2.02元 (比2017年上半年同期增加40%)
A股每股派息為1.2元 (比2017年上半年同期增加20%)
資本淨負債比率是20.9% (比2017年上半年同期減少3.2%)
五大業務2018年上半年業績要點:
1. 地產:來自地產部門的基本溢利增加;
2. 航空:受惠國泰業績改善;
3. 飲料:業績增長,增幅主要反映中國內地及美國因取得新專營區域而令銷量增加;
4. 海洋服務: 於二零一八年上半年的應佔虧損為港幣四十五億五千萬元，這部份業務未見改善;
5.貿易:貿易及實業部門於二零一八年上半年的應佔溢利為港幣一億五千四百萬元，較二零一七年同期增 加百分之一百三十七。增幅反映太古零售、太古汽車及太古食品的業績轉佳。
未來展望:
太古太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元, 其間沽出太古中心三,四期商廈套回150億元, 此乃一石二鳥之計
1. 在太古坊一座起好後出租收租而同時又沽太古中心三,四期商廈是棄舊樓, 揸新樓收租之策略, 此舉可令太古在未來大約20年省下大量新樓(太古坊2期)維修保養費,因舊樓(太古中心三,四期)要投入資金進行維修保養; 而太古坊二座在2021年完成後太地才增加每股租金收入$0.1008元,太古每股收入因而增加$0.0827(3年後);
2.沽出太古中心三,四期商廈套現150億可即時用於太古坊第2期重建所需投資額達150億元, 從而使太古不用向銀行增加舉債而3年後又再有新樓收租,亦節省了當中物業發展融資利息支出; 既可揸新樓收租又可節省維修, 保養費及利息支出此舉可謂是一個一石二鳥之計。
朗廷2018年上半年雖然酒店組合收入7.611億元 (比2017年上半年同期增長2.2%), 但可分派收入較比2017年上半年同期下跌9.8%至 1.89億元。
每單位合訂單位分派跌至HKD$0.09元 (比2017年上半年同期下跌12.6%)。
負債比率比2017年上半年同期下跌4.2%至34.2%。
分派下跌主要原因有三:
一.:香港逸東酒店收入受修繕工程所影響而使可供出租客房數目減少,受大型修繕工程的影響，香港逸東酒店的餐飲等收入於本期間減少6.6%。
二. 由於美國聯邦儲備局收緊貨幣政策，使香港利率於 2018 年上半年有所上升。為進一步減低信託集團未來可分派收入。
三. 財技用完: 母公司自上市以來使用的逐步減少放棄分派收入單位財技用完, 即由2018年開始全數領回應得可分派收入, 也使可分派收入減少。
估計2018年全年每單位可分派收入會跌至大約 $0.20元, 較 2017年全年的$0.214元跌最少6.54%, 現價$3.21息率僅有6.23%,應該暫時不會增持有關股票。
港交所2018年上半年業績主要數據如下:
交易費及交易系統使用費: 33.34億 (比2017年同期增加52.94%)
總收入: 81.94億 (比2017年同期增加32.10%)
營運支出: 19.18億 (比2017年同期增加12.10%)
總負債/總資產 = 92.25%
港股2018年1月創今之牛三:33,484 點新高, 所以交易費及交易系統使用費增加看來理所當然, 加上 "同股不同權"引入小米來香港上市也使上市費收入增加。
香港交易所由2018年1月高位303.15元,累積跌了74,15元至8/8/2018收市價$229元, 累計已經跌了24.45%, 此股反映港股週期由牛入熊, 因為港交所其實是股市大市縮影, 投資者宜小心港股有關走勢。
希慎2018年上半年租金收入19.12億港元(比去年同期增加6.8%); 經常性基本溢利為12.8億(比去年同期增加4.3%)。
每股派息$0.27元(比去年同期增加3.8%); 算是有所交代。
公司全新商廈利園三期於 2017 年 12 月底落成，商舖部分於 2018 年 4 月開始試業。新登場的租戶包括星巴克旗艦店，該餐廳的食物和飲品備受好評，自開業以來人流不絕。HOMELESS、Tavolo, Kids Living、BoConcept、KitchenAid 及 Stressless 等時尚生活店及髮型屋 M Plus 均已進駐。 引入名店有助增加人流剌激租金自然增長, 策略正確。
集團寫字樓業務的營業額增加 22.0%至 820 百萬港元（2017 年：672 百萬港元），反映新落成利園三期的貢獻以及續約、租金檢討及新出租物業租金水平錄得整體上升。 於 2018 年 6 月 30 日，寫字樓業務組合的出租率為 95%，包括新的利園三期的出租率。 這反映建好的利園三期寫字樓已經開始收租, 保守估計會令每股派息全年增加至最少$1.40或以上。
希慎與香港興業合營的公司稍後會為公司帶來一次性收益項目:-大埔露輝路項目 大埔低密度住宅項目的設計工作進展良好。各項法定程序申請正在進行。工地平整及地基工程於2018年第二季展開。希慎興業與香港興業合組財團入標，以23.55億及10.38億元投下的大埔露輝路兩地，每呎樓面地價分別7,007元及6,439元。兩幅地皮合併發展 賣樓呎價料可達1.68萬.如發展時間為3年, 即2019-2020年應有樓花供應套現。
由於兩地皮相連，可申請共同康樂及停車場設施，預計兩地將合併發展，總可建樓面約49.73萬平方呎，假設建築成本每平方呎5,000元計算，估算項目總投資約61.28億元起，每平方呎投資成本約1.12萬元，加上發展利潤20%計算，估計日後推售實用呎價約1.68萬元，如合營公司佔1半股權, 項目發展估計可帶來大約14億利潤。大約每股發展物業出售收益可獲這特殊利潤每股約$1.34元 (如按40%派息比例, 項目建成售出套現後, 有望向小股東派每股約$0.54元特別息)。
作為老牌收租股, 希慎交到功課, 小股東應會滿意這份業績。
趁星期五晚在家總結一下Stockresearch 18 基金今年預期被動收入情況:-
展望:
1. 由於2018年上半年恆指由高位回落, 未屆買貨收息時機, 所以被動現金流金額估計未必有什麼特別變化。
2. 港鐵今次股息決定以股代息, 要7月11日才收到少量碎股, 由於數量稀少, 所以被動現金流金額估計未必有什麼特別變化。
天德4/2017-3/2018 全年業績租金收入為 6.45617億港元, 投資物業估值變動前的經營溢利為5.28420億港元, 溢利比去年度減少4.3%, 主要原因是物業管理服務成本及行政費用均上升。該下跌主要是國際廣場於本財政年度之租金收入較上一財政年度減少4.1%所致。
業務展望:
正面展望:
1.國際廣場是一個設有零售商舖娛樂消遣場所和餐廳的綜合商舖中心截至二零一八年三月三十一日止財政年度國際廣場的租金收入約達628,800,000元，較上一財政年度下跌約4.4%。。於 二零一八年三月三十一日國際廣場的出租率約為98.3%，比二零一七年三月三十一日則約為96.8%, 出租率高了1.5%。
負面展望:
2.近期有關香港零售市場的報告已顯示消費者支出強勁反映出良好的零售氣氛及樂觀的營商環境。儘管如此由於預期尖沙咀一帶新的零售商舖供應增加管理層仍然預計租務市場將具挑戰管理層將採取合適的租務策略以減少對國際廣場租金收入可能造成的影響。管理層預計下一財政年度的國際廣場租金收入及本集團經營業績將受到負面影響。
小結論: 持有天德以期望穩定收取由淨租金而來的部份派息可以, 但她沒有收購新物業, 派息也沒有增加, 在五厘股息以下股價看來沒有特別買入的誘因。
熊市第一期初段亦即是牛市第三期的末段。我個人覺得2018年1月尾恆指:33,484點已經是牛三頂部。
熊市第一期出現在市場投資氣氛最高漲的情形下，當時市場絕對樂觀，投資者對後市完全沒有戒心，相信大市將會繼續大幅再升。 這個情形有點像今年2月初恆指由高位急插後大幅反彈一樣。
而且市場也盡是利好消息，公司的業績盈利到達不正常的高峰，例如 騰訊因分拆業務上市谷高了每股業績。不少企業更加在這段期間加速膨脹，收購合併消息頻傳(例如太古合併港機工程), 總是牛市第三期末段的一切市場特徵完全浮現出來。正當所有投資者瘋狂沉迷於股市的上升之際，先知先覺的醒目資金已開，始撤離市場；所以，當時市場的交投雖然仍十分熾熱，但已有逐漸下降的傾向。因此，熊市的第一期可說是「出貨期」，當大市再創向新高，而成交卻沒法同步創出新紀錄之時，大跌便屆隨時出現。
還有, 由2月開始, 每次恆指反彈浪頂都是一浪頂低於一浪頂, 5月開始, 美國加息等宏觀經濟因素不明朗導致股市表現欠佳。
以上圖片為近三個月(2018年4-6月)恆指走勢圖, 長線投資者買貨不用急, 買貨收息/建倉也不是在熊市一期的時候。
太古城中心三、四座商廈150億售予恒力隆投資有限公司, 涉及總樓面約79萬方呎，按成交價計算，呎價近1.9萬元。該廈目前樓面悉數租出，呎租約43元至50元，料買方可享回報率逾3厘。 根據文件，兩廈去年12月31日經物業估值師評估的估值為92.78億元，而據於今年4月30日備考賬目，持有兩廈的控股公司淨資產值約144.91億元。截至2017年度，物業在扣除稅項之前及之後的淨租金收入分別約為3.43億元及2.86億元。
參照於今年4月30日備考賬目，太古地產預計錄得5.09億元(按法定基準計算)或約140.27億元(按基本基準計算) 的出售收益 (撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。預計太古公司將就其於太古地產的82%權益錄得約4.17億元(按法定基準計算)或約115.20億元(按基本基準計算)的應佔出售收益(撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。
太地表示有關出售物業收益用作營運資金用途。
以目前太地發行了58.5億股計, 每年少收租金6.29億(每股$0.1075), 而太古持有82%太地, 按比例每股因此減少收租$0.08817元。
太古地產的太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元。
太古地產計劃籌備太古坊2期重建多年，終公布將打造兩幢「太古坊一座」及「太古坊二座」甲級寫字樓大樓，可建商業樓面約200萬平方呎，預計分別於2018年及2021年落成。其中，前身為常盛大廈將為一座發展，將重建成樓高48層連2層地庫商廈，涉及樓面約102.1萬平方呎，大廈將採用達3米寬的大型玻璃幕牆設計，讓每層日後均可享有維港海景。第二部分為康和大廈及和域大廈，則會重建為樓高43層大廈，樓面面積約98.28萬平方呎。
太古地產集團又計劃將太古坊其餘8幢辦公大樓，透過室內行人走廊，與兩座新商廈無縫連接起來，並會設有園林、流水布置及露天餐廳等配套。同時將設兩個綠化休憩園林「太古中央廣場」及「太古花園」，提供約6.9萬平方呎樓面作為公眾休憩空間。連同拆卸及建築費等，預計投資額達150億元。
如果呎租做到現水平$50/平方呎, 新增樓面可增加租金收入為, (太古地產發行股數:58.4971億股), 太古集團持有82%太古地產股權, 完成重建後, 太古A股可分別增加以下收入:-
2018年:102.1萬平方呎 x $50 x12月 = $6.126億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1047 X 82% =$0.0859)
2021年:98.28萬平方呎 x $50 x12月 = $5.8968億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1008 X 82% =$0.0827)
分析結論:
太古太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元, 其間沽出太古中心三,四期商廈套回150億元, 此乃一石二鳥之計
1. 在太古坊一座起好後出租收租而同時又沽太古中心三,四期商廈是棄舊樓, 揸新樓收租之策略, 此舉可令太古在未來大約20年省下大量新樓(太古坊2期)維修保養費,因舊樓(太古中心三,四期)要投入資金進行維修保養; 而太古坊二座在2021年完成後太地才增加每股租金收入$0.1008元,太古每股收入因而增加$0.0827(3年後);
2.沽出太古中心三,四期商廈套現150億可即時用於太古坊第2期重建所需投資額達150億元, 從而使太古不用向銀行增加舉債而3年後又再有新樓收租,亦節省了當中物業發展融資利息支出; 既可揸新樓收租又可節省維修, 保養費及利息支出此舉可謂是一個一石二鳥之計。
領展房產基金(823)上年度可分派總額增5.8%，零售物業續租增長，再創新高。管理層表示，今年會加強回購，並指暫未有出售資產計劃。
受惠零售市道暢旺，領展去年收入及分派持續保持增長。
截至2018年3月底止，領展全年度可分派總額逾54億元，每基金單位末期分派約1.2828元，按年增加9.96%。
即使去年出售了17個項目，年度收益仍增加5%，達91億元，若剔除期內出售及收購物業，零售租金增長逾9%，停車場租金及其他物業收益均錄得增長。
另外，領展期內零售物業續租租金增長率再創新高，升至29.1%，平均呎租升12%。
領展管理層繼續看好零售市道，但預期旗下物業零售額増長將跑輸大市。
此外，領展兩年前投得的旺角工貿署大樓項目，完成改裝並於上周開幕。目前出租率介乎70%至80%，管理層表示，租金水平低於預期，但指出開幕後洽租商戶有所增加，對招租步伐感到滿意。
另外，領展表示，暫時無意出售物業，並會繼續留意收購機會。
領展又指會加強回購，預計今年需回購最多8000萬個基金單位，以維持出售物業後每單位分派水平，以近期股價計算，涉及近58億元。
前景預測:
1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購，預計今年2018年需回購最多8000萬個基金單位,使21.5億股基數減至20.7億股, 即減少4.61%; 計及己回購大約6千3百萬股, 即估計回購了股份1.43億股, 假設在每股$70水平回購, 即大約用了100億元回購。兩者相抵後暫時令單位估計減少2.5%每單位收入 (因餘下130億在公司內未知用途:收購新項目/回購??)
2: 2017年度下半年完成了: 旺角彌敦道700號項目 (2016年初以$59.1億收購), 其中有商舖 114,829平方呎; 寫字樓 170,000呎 預計可收2.5億租金一年, 回報率估計為4.23%。2016年收購了: 旺角彌敦道700號項目, 商舖 12個月 X 114,829平方呎 X $100/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0519元)。 旺角彌敦道700號項目, 寫字樓 12個月 X 170,000平方呎 X $50/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 / 21.5億股= (每單位可增派$0.0384元)。
即2018年假設旗下商場租金上升5%, 每單位分派: $2.49178(1-2.5%)(1.05)+$0.0519+$0.0384 可增至 $2.641元。
3: 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$33/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.7億租金一年(6成權益), 回報率估計為2.86%。/ 21.5億股= (每單位可增派$0.0791元)。即2019年假設旗下商場沒加租,再加上2018年預測估計每單位分派; 每單位分派: 2.641+ $0.0791 可增至 $2.72元。
作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值。
究竟投資時是否能用槓桿? 筆者總認為投資者如果需要用到時必需要慎用。
雖然由2009年初起由於美國聯儲局需要QE近十年使經濟由衰退深淵中復甦過來, 在這十年, 適度運用槓桿買樓收租或買高息股投資是可以賺取當中息差, 做到財富增值。
沒錯, 在低息加貨幣量寬時代, 在投資時適度便用槓桿是可以加快財富增值, 享受貨幣貶值好處.......
但是, 是否代表使用了投資槓桿之後,在投資便會無往而不利, 什至必勝?
以下是一個假設例子, 假設A先生在2009年初加按物業套出200萬元, 分10年歸還, 貸款利率年息1.75%, 總利息支出為HKD 181,465, 即每年平均$18,465元, 以200萬購買5厘收息股的確是可以每年賺取當中息差$81,535元。
假設 貸款利率回歸到筆者初出茅廬打工的1998年供樓要9%年息或以上的年代,假設A先生在1998年初加按物業套出200萬元, 分10年歸還, 貸款利率年息9%, 總利息支出為HKD 1,039,255, 即每年平均$103,925.5, 以200萬購買5厘收息股是可以令每年倒蝕當中利息$3,925.5元。
以上例子說明什麼? 就是說明了以下三個結論:-
1. 使用槓桿時要因應個人對風險承受能力:- risk adverse 人仕可以盡量少用槓桿, 什至唔用, risk lover 可以因應他個人風險承擔能力加入他個人可以承擔之槓桿, 倍大回報。
2. 我們要留意美元這個運行週期是否使出加息強美元的萬劍歸宗, 上一個強美元週期時:1997-2001年時香港經濟飽歷通縮之苦, 樓,股,匯市都低迷, 投資者應以歷史為鑑。
3. 在加息週期正式上升時, 一步步減少投資對槓桿依賴是有需要的。
近日, 運氣欠佳
包括:-
1. 家中寬頻Modem 壞了幾日, 今天才整好, 勉強可恢復用電腦 (上網寫blog),
2. 洗衣機壞了, 師傳仍未到位 (星期六才有師傅維修),
3. 之前, 遺失了信用提款卡, 又報失又補領 (幸好沒有金錢上損失及今日剛好收到新卡)
4. 今日, 公司開會眾同事找我麻煩, 令我工作量加重 (這個會使我檢討一下是否需要提早動用財自選項, 但上半年應會維持工作),
5. 今年因太古去年, 朗廷今年減派息, 港鐵今年開始再無特別息, 令被動收入減少了一些
由於今年運氣不似預期, 所以由1月至今都沒有增持任何股票收息, 專心一意儲蓄下一次待熊現金, 靜待時機
今日趁五一勞動節撰文介紹施洛斯價值投資法, 好讓未曾接觸此投資方法觀眾作一個初步介紹:-
施洛斯價值投資法內容主要講施洛斯有自己的16個投資經驗，他所認爲的在股市中賺錢的因素爲：-
1.相對於價值來說，價格是最重要的因素。（如果你買進時股價過高，那麽就算是買了全世界最好的公司的股票，也會變成最糟糕的投資。同一原理，如果你低價買進一隻股票，哪怕公司基本面平平，也可能會成爲你投資組合中的明星。）
2.用心建立公司價值的概念，股份代表了一個企業的一部分，不只是一張紙。
3.以賬面價值爲出發點確定企業的價值，要確保公司的債務不大于股權價值。
4. 買入後要有些耐心，股市不會馬上上漲。
5.不要因爲消息或股價突然上漲而買入，如果專業人士可以這樣做，就讓他們去做吧。不要因爲壞消息而賣出。
6.不要害怕孤獨，但必須確信你的判斷是正確的。雖然你不能百分百的肯定，但要努力尋找你判斷的弱點。在股價下降後買入，在上漲一定程度後賣出。
7.一旦你做出了决定，要敢於相信自己。
8.樹立自己的投資理念，並努力遵循它, 藉此找到的成功之路。
9.不要太急於賣出。如果股票價格達到你所認爲是合理的水平，那麽你可以賣，但人們往往因爲股票上漲50%而賣掉它，將賣出與否和盈利關聯。賣出前重新評估該公司的價值，對照其賬面價值看是否需要出售股票。
10.當買入股票時，我發現在最近幾年的低點買入是很有用的。
11.按照資産淨值的折扣價買入，這比以企業盈利爲標準買入更靠譜一些。
12.聽從你所尊重的人的建議。這並不意味著你要接受它們(建議)。記住錢是你自己的，一般來說，保存財富比掙錢更難。一旦你失去了很多錢，這將很難掙回來。
13.儘量不要讓你的情緒影響你的判斷。買入和賣出股票，恐懼和貪婪可能是影響它們的最糟糕的情緒。
14.記住複利的魔力。
15.喜歡股票而不是債券。債券將限制你的收益，通貨膨脹會降低你的購買力。
16、小心槓杆。它可能對你不利。
如果以上要點內容仍未足夠, 閣下可去看一個大約1小時的英語視頻:-Walter Schloss
留意美國國庫10年期債息已於25/4/2018(今天)升穿3厘水平! 美國國庫10年期債息:Hyperlink 為美國國庫10年期債息, 投資者在2018年需多加留意其走勢。
這對投資市場, 特別是 股, 樓方面有以下含意:-
1.由於美國國庫10年期債息已於25/4/2018(今天)升穿3厘水平, 意味企業發債融資利息支出將會上升,投資者要避開投資高負債企業股票。
2.假設一位投資者投資了一間公司10年期債劵,利息如果由2.841%上升到3.02% 會使債券折現值下降, 不利債價。
3.如果投資者在股票做了孖展, 股票收益率與融資利息支出之間利差將會因利率上升而收窄。
4.雖然香港銀行仍未加息; 但美國國庫10年期債息升穿3厘水平暗示了香港銀行遲早追回港美之間息差, 供樓人仕宜預留較多現金和流動性以應付利息上升。
所以在2018年投資者, 特別是 股,樓投資者需留意美國國庫10年期債息走勢對股市,樓市及債市所帶來的潛在風險。
