太古地產沽太古中心三,四期商廈150億售予恒力隆分析

太古城中心三、四座商廈150億售予恒力隆投資有限公司, 涉及總樓面約79萬方呎，按成交價計算，呎價近1.9萬元。該廈目前樓面悉數租出，呎租約43元至50元，料買方可享回報率逾3厘。 根據文件，兩廈去年12月31日經物業估值師評估的估值為92.78億元，而據於今年4月30日備考賬目，持有兩廈的控股公司淨資產值約144.91億元。截至2017年度，物業在扣除稅項之前及之後的淨租金收入分別約為3.43億元及2.86億元。

參照於今年4月30日備考賬目，太古地產預計錄得5.09億元(按法定基準計算)或約140.27億元(按基本基準計算) 的出售收益 (撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。預計太古公司將就其於太古地產的82%權益錄得約4.17億元(按法定基準計算)或約115.20億元(按基本基準計算)的應佔出售收益(撇除有關調整及出售事項的支出涉及的款項)。

太地表示有關出售物業收益用作營運資金用途。

以目前太地發行了58.5億股計, 每年少收租金6.29億(每股$0.1075), 而太古持有82%太地, 按比例每股因此減少收租$0.08817元。

太古地產的太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元。

太古地產計劃籌備太古坊2期重建多年，終公布將打造兩幢「太古坊一座」及「太古坊二座」甲級寫字樓大樓，可建商業樓面約200萬平方呎，預計分別於2018年及2021年落成。其中，前身為常盛大廈將為一座發展，將重建成樓高48層連2層地庫商廈，涉及樓面約102.1萬平方呎，大廈將採用達3米寬的大型玻璃幕牆設計，讓每層日後均可享有維港海景。第二部分為康和大廈及和域大廈，則會重建為樓高43層大廈，樓面面積約98.28萬平方呎。

太古地產集團又計劃將太古坊其餘8幢辦公大樓，透過室內行人走廊，與兩座新商廈無縫連接起來，並會設有園林、流水布置及露天餐廳等配套。同時將設兩個綠化休憩園林「太古中央廣場」及「太古花園」，提供約6.9萬平方呎樓面作為公眾休憩空間。連同拆卸及建築費等，預計投資額達150億元。

如果呎租做到現水平$50/平方呎, 新增樓面可增加租金收入為, (太古地產發行股數:58.4971億股), 太古集團持有82%太古地產股權, 完成重建後, 太古A股可分別增加以下收入:-

2018年:102.1萬平方呎 x $50 x12月 = $6.126億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1047 X 82% =$0.0859)

2021年:98.28萬平方呎 x $50 x12月 = $5.8968億 (全部出租後每股預計增加租金收入: $0.1008 X 82% =$0.0827)

分析結論:

太古太古坊第2期重建展開已經一段時間，投資額達150億元, 其間沽出太古中心三,四期商廈套回150億元, 此乃一石二鳥之計

1. 在太古坊一座起好後出租收租而同時又沽太古中心三,四期商廈是棄舊樓, 揸新樓收租之策略, 此舉可令太古在未來大約20年省下大量新樓(太古坊2期)維修保養費,因舊樓(太古中心三,四期)要投入資金進行維修保養; 而太古坊二座在2021年完成後太地才增加每股租金收入$0.1008元,太古每股收入因而增加$0.0827(3年後);

2.沽出太古中心三,四期商廈套現150億可即時用於太古坊第2期重建所需投資額達150億元, 從而使太古不用向銀行增加舉債而3年後又再有新樓收租,亦節省了當中物業發展融資利息支出; 既可揸新樓收租又可節省維修, 保養費及利息支出此舉可謂是一個一石二鳥之計。