香港樓市(中原指數): 2018年-2021年第1季波浪分析

香港樓市(中原指數:CCI): 2018年-2021年第1季波浪分析如下:-

2018年-2019年出現雙頂: 8/2018: CCI為185.31點, 5/2019: CCI為185.23點; 為2009年開始的十年升浪;之後陰跌及回吐;

A浪由5/2019 CCI: 185.23 點跌至10/2019 CCI:172.4點; 跌了6.9%;

B浪由10/2019的CCI:172.4點, 反彈至11/2019 CCI的:176.54點;反彈A浪跌幅的32.27%;

C浪由11/2019 CCI的176.54點, 跌至 2/2020最低的CCI:171.15點, 比8/2018最高點已經跌了14.16點 (7.64%);

之後C浪由12/2019開始持續一年零三個月(15個月); CCI一直俳回在173點附近橫行了一年;

3/2021: CCI 微升至177.49點。

展望未來樓價指數會跟隨貨幣供應量增加及通脹指數會輕微溫和向上; 由於各國2020年第一季開動QE量化寬鬆印鈔使紙幣購買力下跌;但受制經濟衰退, 失業率高企, 2020年去年租金其實是微趺, 反映出買樓投資收租在去年2020年投資價值不大, 如果沒有打算移民,趁低買入自住物業投資策略尚算可以,因為全數交租比業主, 不如把6至7成供款交番比自己當儲蓄(供樓歸還本金的部份)。

兼職最後歲月

不經不覺,兼職踏入了最後歲月, 由2019年第4季開始已經開始沒有全職工作生涯, 由2019年第4季開始, 工作收入因只有兼職工作而萎縮, 2020年2月, 7月, 12月也因肺炎高峰期等原因也間歇性停工(放無薪假)。

兼職在2020年實際上對撈底買股票產生一定作用, 但現在港,美股市指數已高, 兼職收入用作支持日常生活費用以騰出被動收入用作撈底之用作用已經在去年2020年全面使用出來; 目前, 這個作用已失, 加上由2021年1月復工後,每星期工作時間減少, 看來大約8月後由兼職轉入個人財務自由機會十分大。

目前, 兼職已經踏入最後歲月, 工作生涯也正在倒數中, 令我意想不到是當初以為2019年10月正式收工因為2017年時找上的兼職工作延長了工作生命週期有2年之多,有得做咪做埋佢囉, 8月正式收工算是一個完美的工作生涯結局。

希慎興業和華懋成功用197.78億投得銅鑼灣加路連山商業地分析

銅鑼灣加路連山道商業地，2021年5月12日成功由希慎興業（14.HK）夥拍華懋集團奪得，作價$197.78億元，為港島區做價次高土地，每方呎樓面地價約18,374元，較市場上限估值高出約14.8%。希慎將佔60%權益, 華懋集團將佔40%權益。

希慎成功和華懋投地後, 地價成本每方呎樓面地價約$18,374元 加上建築成本大約$6,000元一呎; 即銅鑼灣加路連山道商業物業發展成本為每呎約$24,374, 項目投資成本大約$262.36億元。希慎目前在區內收租物業約有380萬方呎,新增項目可建樓面面積約107.64萬方呎, 以希慎佔60%合營公司股權, 收租物業樓面會增至380萬呎+107.64 萬呎X60%=444.58萬呎; 即增加64.584萬呎收租商業樓面權益。

預計3年後銅鑼灣加路連山道商業大樓落成; 2024年中應該開始有租金回籠。

以目前希慎有的定期存款及現金有$248億元計算,應付出資的$157.42億(=262.36億X60%)可能不需要增加貸款, 即好大可能用公司內部資源應付。

以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股, 希慎過往的派發比率約為6成，餘下資金用作提升物業價值及再投資之用，令往後租金得以提升, 以這個財務數據基礎去計算:-

銅鑼灣加路連山道商業項目會為希慎增加64.584萬呎樓面, 以2021年4月希慎廣場近期租務成交:$100/平方呎租金計算, 寫字樓出租率假設為95%, 物業支出比率13.2%;總每年可收淨租金收入大約為:$6.39億元; 以希慎過往的派發比率約為6成為計算基礎, 即股東大約每年可獲增加派息$3.8344億元,以2021/4/30:希慎發行總股數10.397億股; 大約每股$0.3688元, 即每股股息在2024年中後有機會增至$1.8088元(=$1.44+$0.3688)。

是項投資年可收淨租金收入大約為:$6.39億元, 出資估計大約$157.42億元, 淨回報率大約每年為4.06%, 項目歸本期大約需時24.6年。

第8批I Bond 資料

通脹掛鈎債券（I Bond）細節公開，金管局公布，第8批I Bond基本發行額為150億元，視乎情況最多發行200億元，即較去年發行的I Bond多50億元。

I Bond 固定保證息率為2厘、浮息為香港近6個月平均通脹，與去年發行iBond看齊，即若果通脹低於2%，I Bond仍會提供年利率2厘回報。

金管局表示，第8批iBond會在6月1日至11日公開認購，6月21日公布分配結果，6月23日發行、6月24日在聯交所上市。

是次I Bond認購方式與往年相若，每手入場費10000元，每6個月派息一次，繼續使用「循環分配」機制分配I Bond。以I Bond最多發行額200億元為例，若少於200萬名投資者認購，每人都獲得分配至少一手iBond；若認購人數為100萬人、每人認購兩手，都獲足額分配。

I Bond可經銀行、證券經紀、香港中央結算認購，僅限香港居民認購，若投資者重複認購將不會受理。

港股恆指, 美股道指2021年5月同在四浪回吐中

港股恆指由19/3/2020年展開的小牛市,波浪數浪浪式如下:-

一浪上升:19/3/20-7/7/20:21,139點上升至7/7/2020:26,782點(3個半月), 升5,643點;

二浪回吐: 由7/7/20:26,782 回吐至25/9/2020:23,124點 (2個半月),跌3,658點[升幅的64.8%], 接近一浪升幅X0.618;

港股牛市恆指三浪上升由25/9/2020開始:23,124.25點開始, 2021年2月18日:31,183.36點結束, 大約用了5個月完成; 累積升幅:8,059.11點;

本輪四浪如果回吐三浪升幅8,059點的50% (回吐接近三浪0.5升幅的黃金比率), 比較大可能由2月中調整, 可能要5月才完成; 後市亦有可能是先反彈,之後回吐, 再試多一次雙底27,500點附近形成雙底或如四浪回吐三浪升幅的0.5; 最差情況港股恆指可能會試27,153點。

美股杜瓊斯指數於2020年3月23日以18,213.65點見底後逐步回升, 為本輪牛市之開始。

一浪上升了5個多月後, 至2020年9月3日:29,199.35點見頂 (由23/3/20升了10,985.7點至3/9/2020);

之後2020年9月3日至2020年10月30日兩個月行緊一個二浪調整浪週期, 回吐調整大約2個月。

3/9/20-30/10/20 DOW JONES INDEX 回吐跌了3,055.58點到30/10/20:26,143.77點見底, 二浪回吐升幅27.8%,

自31/10/20至10/5/21三浪再度上升;日前道指進行三浪上升,但由2浪大浪底部已經升了近9千點(8,974點)至35,091點[當時RSI(14)已經接近70], 看來已經近三浪上升近6個多月可能已經完成, 2021年5月11日至6月可能進行四浪回吐。

如果美股杜瓊斯指數回吐三浪升幅的0.236, 可能在32,980點,要接近3萬3或略為穿一穿3萬3才完成4浪築底。

2021年夏季港股恆指波浪分析

港股恆指由19/3/2020年展開的小牛市,波浪數浪浪式如下:-

一浪上升:19/3/20-7/7/20:21,139點上升至7/7/2020:26,782點(3個半月), 升5,643點;

二浪回吐: 由7/7/20:26,782 回吐至25/9/2020:23,124點 (2個半月),跌3,658點[升幅的64.8%], 接近一浪升幅X0.618;

港股牛市恆指三浪上升由25/9/2020開始:23,124.25點開始, 2021年2月18日:31,183.36點結束, 大約用了5個月完成; 累積升幅:8,059.11點;

本輪四浪如果回吐三浪升幅8,059點的50% (回吐接近三浪0.5升幅的黃金比率), 比較大可能由2月中調整, 可能要5月才完成; 後市亦有可能是先反彈,之後回吐, 再試多一次雙底27,500點附近形成雙底或如四浪回吐三浪升幅的0.5; 最差情況港股恆指可能會試27,153點。

金價急升(2021/5/6)

金價急升(2021/5/6);金價在短短的9至10時一小時由每安士USD$1,790美元急升USD$24美元至USD$1,814一安士。

7/5/2021 開市更企穩在每安士USD$1,820美元, 反映出美國聯儲局由2020年第一季起量化寬鬆一年多, 實物資產價格持續上升,黃金金價也沒有例外。

美股杜瓊斯指數上升三浪

美股杜瓊斯指數於2020年3月23日以18,213.65點見底後逐步回升, 為本輪牛市之開始。

一浪上升了5個多月後, 至2020年9月3日:29,199.35點見頂 (由23/3/20升了10,985.7點至3/9/2020);

之後2020年9月3日至2020年10月30日兩個月行緊一個二浪調整浪週期, 回吐調整大約2個月。

3/9/20-30/10/20 DOW JONES INDEX 回吐跌了3,055.58點到30/10/20:26,143.77點見底, 二浪回吐升幅27.8%,

自31/10/20三浪再度上升;目前道指進行三浪上升,但由2浪大浪底部已經升了近8千點, 看來已經近三浪上升尾聲(已經升了6個月多D)。

2021年5月港股恆指波浪分析

港股恆指由19/3/2020年展開的小牛市波浪數浪;浪式如下:-

一浪上升:19/3/20-7/7/20:21,139點上升至7/7/2020:26,782點(3個半月), 升5,643點;

二浪回吐: 由7/7/20:26,782 回吐至25/9/2020:23,124點 (2個半月),跌3,658點[升幅的64.8%], 接近一浪升幅X0.618;

港股牛市恆指三浪上升由25/9/2020開始:23,124.25點開始, 2021年2月18日:31,183.36點結束, 大約用了5個月完成; 累積升幅:8,059.11點;

港股恆指, 2021年3月近期回吐主要是股票市場憂慮債息上升及2021年4月尾印度出現冠狀肺炎變種病毒。

本輪四浪如果回吐三浪升幅的0.382; 即會由18/2/2021:31,183點回吐大約三千點; 估計恆指二萬八千點附近(28,104點)會有支持;

如果本輪四浪如果回吐三浪升幅的0.5; 即會由18/2/2021:31,183點回吐大約四千點, 估計恆指二萬七千點附近(27,154點)會有支持。

由2021年2月中開始的調整可能持續大約3個月(2至5月), 而調整可能比較深(三浪升幅的一半);

展望日後本輪小牛市五浪大約可能在3萬2千點附近見頂(視乎四浪底部指數點數)。

Stockresearch18 退休投資基金部份換馬

在2021年4月下旬,Stockresearch18 退休投資基金部份換馬, 作出了以下交易:-

在2021年4月下旬, 把手上持有的朗廷SS 股票沽出五分之一(1/5),目前持貨只有原先8成;產生的變現虧損, 由網主以現金儲蓄承擔及填補。

之後,把套現所得, 加上注入現金, 換入電能實業收息, 這個小規模部份換馬算是為保派息進行部署。

促成持股局部換馬有以下原因:-

1.定期存款收到的利息大幅下降: 以港幣定期存款為例, 去年2020年上半年存款年利率大約仍有:1.5%; 由於量化寬鬆, 去年2020年下半年存款年利率已經降至大約只有:0.65%,而現在2021年上半年存款年利率更創出新低至:0.1%至0.4%之間; 換句話說, 定期存款港幣HKD$100,000元, 每年收到的利息收入已經由去年的HKD$1,500元 下降至現在2021年上半年的HKD$100元至$400元不等,定期存款收到的利息大幅下降。

2. 朗廷酒店業務欠佳:朗廷SS 2020年產生虧損, 也沒有分派給投資者, 至於8月將會公佈的2021年上半年業績, 看來盈利及分派方面未必太樂觀, 止蝕部份持股換入公用股電能實業可能是較適當的選擇。

3.增加被動收入: 這次小規模部份換馬算是為保派息進行一些部署,因為兼職可能做多幾個月便沒得再做。