收租其實都要冒風險

收租其實都要冒風險, 此話當真?

例如香港在6月修例之前, 五星級酒店房租可達$1,000一晚, 假設酒店有400間房, 出租率為90%, 每月可收租$10,800,000。

6-9月香港持續陷入內亂導致過夜旅客減少, 例如五星級酒店房租跌到得番$500晚, 假設酒店有400間房, 出租率跌到得番40%, 每月可收租大減至$2,400,000, 比正常情況大減77%。

如果酒店變陣, 把部份未能出租以月租方式租$12,000每月($400晚)出租給本地人居住填補3成出租空缺, 每月可多收$12,000X120間= $1,440,000, 收入增至$3,840,000 [大約增至正常水平35.6%收入]。

我估計近月酒店公司好大可能引入月租吸納一批3~6個月短租租客以填補部份收入, 雖然此舉可以填補一部份收入, 但酒店因營運支出有一定, 是否蝕本要看成本結構及是否有借貸利息開支成本。

至於酒店股是否買得過, 呢D股太平盛世時還可以, 局面不穩, 旅客減少時都無謂加注再買或買入收息, 因為好大可能賺息蝕價。

所以就算持有酒店收租或買酒店股收租同樣會面對收租其實都要冒風險的問題, 呢個世界無話包賺, 企業家的利潤其實來自冒完經營後風險的回報而已。

港股熊市轉牛市singals

筆者個人認為港股熊市轉牛市singals有二:

一為香港局勢是否可以回穩, 二是中美貿易戰是否有deal.

9月4日6時香港政府宣佈徹回"逃犯條例", 但不成立獨立調查委員會, 對於持續示威活動能否降溫, 成效有待觀察.

中美貿易戰又傳出中美有得傾, 但十分反復.

筆者對於港股轉牛市一期需要2個條件:一為香港局勢回穩, 二是中美貿易戰有deal才可以創造今次牛市一期條件.

目前僅僅香港政府宣佈徹回"逃犯條例"只滿足了四分之一牛一誕生條件, 股市是否轉好尚待觀察.

和博友Whatsapp 說:"小弟不會入市 原因是一無資金, 二無信心"; 看來未來港股不會加注再買入, 但手上持股繼續收息, 不會沽出.

港股熊市三期C浪波浪

港股恆生指數在15/4/2019以30,280點完成B浪熊市二期反彈後進熊三最後一跌。

C1下跌浪由15/4/2019由30,280點開始跌到4/6/2019:26,671點止跌, 共跌3,609點, 歷時7星期;

之後,進入2浪反彈~~恆指由4/6/2019的26,671點反彈了2,336點(C1下跌浪跌幅:64.7%;比0.618略多) 至4/7/2019的29,007點,歷時1個月;

之後是C3下跌浪(時間:4/7/19~15/8/19),根據波浪理論模型及圖: C3浪:低位在24,899點,跌4,108點,

之後8月16-20日略為喘定,(約0.382) 反彈0.352X 4,108跌幅:點至26,347點進行C4反彈浪;

最後C5浪估計跌接近1個月至1個半月~在9月下跌約一個月~~第3季尾或第4季初才會見底: 26,347點 -4,108點:22,239點;

根據波浪理論模型預測後恆指大約需跌至22,00點附近才可能見底 (接近恆指1倍市帳率:22,564點)。

筆者今次由於沒有新資金, 所以不會參與今次撈底。

富豪產業信託2019年上半年業績

富豪產業信託2019年上半年業績要點如下:-

租金收入總額: 4.803億 (比去年同期增加0.80%)

基金單位持有人應佔期內可供分派收入:2.316億 (比去年減少4.2%);

每基金單位分派: 港幣$0.068 元 (比去年減少8.1%);

每基金單位資產淨值港幣$5.125元 (比去年減少3.6%);

於2019年6月30日，富豪產業信託之資產負債比率為36.5%,比去年同期下降了0.70%。

前景展望:-由於中美貿易戰令環球經濟低迷再加上香港過去3個月(6-8月連串示威活動後的騷亂)導致酒店入住率及平均房價大跌, 所以 投資者萬勿在局勢未明時加注酒店股/酒店reits。

無買無賣

6月, 7月已經分別增持了酒店股, 就算坐艇,沒有打算沽出。

由於最後一筆待熊基金已經在7月尾買埋, 現在可調動的港幣現金已經很少, 所以不打算再入港股。

在這個熊市三期末端(或已經發生左),可以做的是唯有繼續持有現有持股, 不會在谷底時胡亂沽出存貨。

港交所2019年1-6月業績

港交所公布截至本年2019年６月３０日止中期業績，純利５２﹒０５億元，按年增長３％，每股盈 利４﹒１６元，中期派息３﹒７２元。

期內，收入及其他收益８５﹒７８億元，增長５％，ＥＢＩＴＤＡ為６６﹒２５億元，增長 ６％。

上半年香港證券市場平均每日成交金額９７９億元，按年跌２３％，第二季交投亦跌至 ９４７億元，按年跌１１％，較第一季下跌６％，主要由於今年上半年現貨市場的交投較去年同 期淡靜。

前景:港股熊市三期情況下, 估計下年5月末期息好可能比2018年同期下跌。

冠君產業信託2019年上半年業績

冠君產業中期可分派收入升７％，每基金單位分派０﹒１３３５元。

冠君產業信託（０２７７８.HK）公布，截至６月底止中期可分派收入為８﹒６９億元，按年升７％，每基金單位分派０﹒１３３５元，按年升６﹒８％。在寫字樓物業組合帶動下，期內租金收益總額增加７﹒５％至１４億元。物業收益淨額增加７﹒３％至１２﹒６３億元。

截至今年６月底止，冠君產業信託的分派款額為７﹒８２億元，該分派款額乃按冠君產業信託的可供分派收入總額８﹒６９億元之９０％計算。