港股仍未轉勢

2019年11月21日港股恆生指數上市收市報26,456點, 半日跌434點。

2019年11月21日港股恆生指數上市收市報26,456點仍然在中長期平均線:~50天平均線SMA 26664點, 250天平均線SMA 27448點之下; 14天RSI 為44.39; 反映現在仍在熊市模式之中狀態, 小牛市或明顯反彈仍然未來。

港股走勢反映了未來半年香港經濟將會十分艱難, 長線投資者應該保持審慎,多持現金和維持較高流動性, 目前不應麻目樂觀進行撈底買入股票交易活動。

領展房產基金(823)2019-2020上半年度業績

領展房產基金(823)2019-2020上半年度業績:-可分派總額:29.66億去年同期:27.58億相比增加了7.54%，

於本財政年度(2019年4-2019年10月)，收益及物業收入淨額分別按年增長8.2%及8.3%至53.32億港元（截至2018年9月 30日止六個月：49.30億港元）及40.71億港元（截至2018年9月30日止六個月：37.59億港元）。 收益及物業收入淨額分別按年增長7.8%及8.5%。

投資物業組合之估值增加至2,204.34億港元。每基金單位資產淨值增長1.2%至90.58港元（2019年3月 31日：89.48港元）。

期內每基金單位中期分派增長8.3%至141.47港仙（截至2018年9月30日止六個月：130.62港仙）。

前景預測:

1. 領展房產基金目前進行中的項目資產提升項目的狀況有8個,包括慈雲山中心,鳳德商場,顯徑街市,耀安商場, 尚德廣場,樂富廣場,啟田商場,彩園廣場~資本開支8.35億港元, 估計可以為基金物業組合增值。

2. 但自2019年6月起，香港政治動盪，示威行動不斷升級。市場氣氛受此影響，估計未來租金增幅會有壓力。

3. 自2020年1月2日（星期四）上午9時正起，領展於香港聯合交易所有限公司買賣之基金單位之每手買賣 單位將由500個基金單位更改為100個基金單位。由於買賣單位減至100股1手, 估計這會剌激領展房產基金交投量上升, 使目前股價$81.1元與NAV每股資產值$90.58元之間折讓11.68%收窄和減少。

美股牛市

由2019年第二季美股持續了十年牛市, 因素如下:-

1.由2009年開始了的三次QE;

2.道指部份成份股公司回購自己公司股票令市場流通股數減少;

3.美國總統特朗普2018年減公司利得稅;

4.美國聯儲局2019年息率減了3次,由2.25%~2.5%減至1.5%~1.75%。

道指2019年11月4日升114點收27462點反映美國總統特朗普為尋求連任, 盡力維持美國繁榮的經濟景氣。

Since 2019 Quarter 2, the US stock market is keeping a bullish market for almost 10 years based on the following reasons:-

First, it started 3 rounds of quantitative easy-ing since 2009.

Second, some of the Dow Jones composition companies buy back their shares led to the number of shares circulation in the stock market decrease.

Third, US President Donald Trump reduced the corporate profit tax.

The US Federal Reserve reduced 3 times of the discount rate in 2019 from range of 2.25%~2.5% to 1.5%~1.75%.

The Dow Jones Index closed 27462 and raised 114 points at 4 Nov 2019 reflects US President Donald Trump need to success in 2020 election and try to maintain the prosperity of USA economy.

港股市況:-

港股市況:-

2019年10月: 像霧像雨又像風~~10月初香港社會仍然風雨飄搖, 10月尾開始有很輕微的和緩跡象,中美貿易戰達成第一階段協議, 風雨雖仍有, 但比8~9月時大風大雨又好像細了一些。

2019年11月: 是否"雨過天晴"?, 港股回升, 我們拭目以待。

近日生活

由10月初開始半財自生活後,近日已經開始逐漸適慢活的生活節奏。

現在, 晚上早睡, 睡眠時間也比以前充足。上午可多睡一點, 每星期幾日下午返下兼職。

工作方面, 現在只做一些兼職工作, 估計未來會維持一段時間, 但工作時間估計會逐步減少, 到最後完全依賴被動收入。

半財務自由可以說是正式退休之前一個過渡時期, 也給筆者人生生活由快活轉向慢活;由為別人而活轉向為自己而活。

放寬按揭

政府在2019-20年度施政報告中提出為買樓上車客放寬按揭:-

主要內容如下:-

八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元；

適用於首次置業人士的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元；

欲以高於修訂前的物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）敍造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分﹔及

上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。

即例如買一個500萬單位首期只需50萬,比之前40%~200萬少了150萬元, 但目前香港經濟下行壓力大, 旅遊, 零售, 餐飲業乏善足陳, 除非份工是鐵飯碗可以保穩做二十年供樓, 否則現在入市買樓必須想清楚家庭每月收入是否足以支付供款,及自己家庭做一個壓力測試~~測試一下如其中一位供樓成員失業無收入是否仍可供款, 最後, 放寬按揭意味高收入但低首期邊緣上車客有了上車的機會, 是否籍得上車要視乎家庭供款負擔比率, 如果十分吃力, 不如考慮一下抽居屋算了, 因為如果一成上會意味樓價如跌超過一成物業有可能成為負資產, 此類型按揭業主在樓市大熊市中經濟實力也較弱。

是否值得用這方法上會, 要看家庭整體收入相對供樓支出百分比, 家中比了首期后是否仍有一筆應急錢應付經濟突變, 買樓是長遠投資, 先計清楚才決定也未遲。

港股牛熊

筆者個人認為港股熊市轉牛市singals有二:

一為香港局勢是否可以回穩, 二是中美貿易戰是否有deal。

筆者對於港股轉牛市一期需要2個條件:一為香港局勢回穩, 二是中美貿易戰有deal才可以創造今次牛市一期或反彈市的條件。

目前~~2019年10月12日新聞報導中美元首達成第一階段貿易協議, 可被視為轉向牛市步向踏出半步, 是否轉向牛市復甦要香港 社會回復和諧理性, 示威活動不再有暴力行為發生才可叫做過了兩關, 轉向為一個小牛市或反彈市。