領展[823] 2018年4-9月上半年業績

領展房產基金(823)上半年度可分派總額質去年同期相比增加了7.5%，

於本財政年度首六個月內(2018年4-9月)，收益及物業收入淨額按相同基準計算分別按年增長7.4%及6.9%。期內每基金 單位中期分派增長7.5%至$1.3062港元（截至2017年9月30日止六個月：$1.2150港元）。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億。

投資物業組合之估值增加至2,097.90億港元，較2018年3月31日增長3.3%。每基金單位資產淨值增長2.8%至$85.41港元（2018年3月31日：$83.06港元）。

前景預測:

1. 領展2017年沽了17個項目套現近230億會令收入減小大約9%;領展又指會加強回購。2018年4-9月收益為為49.3億, 物業收入淨額37.59億, 因2017年沽出了17個商場, 所以比去年同期減少分別$0.19億收益及$0.08億元物業收入淨額。

2. 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$35/呎 X 假設 90%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.804億租金一年(6成權益), 回報率估計為3.037%。/ 2,111,986,754股= (每單位可增派$0.085427元)。即2019年假設旗下商場沒加租而又沒有財技回購的話,再加上2018年每單位已實現分派; 每單位分派: 2.4978+ $0.0854 可增至 $2.5832元 (增加不少於3.42%), 業績報告上，領展提到有意回購最多8,000萬個基金單位，用以抵銷物業出售對基金單位分派損失影響。截至9月30日止期間，已斥資約30億元回購約3,950萬個基金單位；預計未來數月將在市場情況及規例允許下繼續回購4,000萬單位可以使總股數減少1.894%, 每單位分派預計可增至 $2.5832/98.1061%=$2.63307元(計及計劃回購基金單位數量)。

3.作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來領展不應再賣/沽出商場,應全數持有繼續收租, 及應研究一下沽了17個商場減去用了100億回購後餘下130億可以收購什麼新項目從而為基金單位持有人帶來增值, 收購目標可以考慮中國以外發達國家例如 英國,美國,東南亞國家 例如 星加坡, 越南, 泰國等有潛質物業(商場, 商廈, 酒店), 從而打造成一間環球業務的世界級REITS。