冠君產業信託2020年上半年(1-6月)業績簡報

冠君產業信託(2778)公布至2020年1至6月上半年度業績，可分派收入減少7.7%至7.24億港元，而每基金單位分派亦減少7.7%至$0.1229港元，去年 同期為$0.1332港元。2020年10月9日每基金中期單位分派$0.1229港元。 　　

物業收益淨額減少:5.4%至11.94億港元。 　　

租金收益總額13.42億元，下降4.1%；物業經營淨開支1.48億元，上升7.9% 　　

冠君產業信託旗下物業的估值為719.93億港元，較去年底下降11.3%。2020年6月30日的每基金單位資產淨值為$9.44港元，較去年底減少14.5%。資產負債比率由去年底的18%增加至2020年6月30日的22.7%(增加4.7%)。 　　

花園道三號的租金收益總額增加4.3%至7.69758億港元。該物業於今年6月30日出租率:90.2%，較去年底下跌2.8%。 　　

花園道三號2020年上半年平均租金達每平方呎109.50港元（按可出租面積計算）,較2019年每平方呎107.8港元（按可出租面積計算）,有所增加。

朗豪坊辦公樓2020年上半年的租金收益總額為1.94045億港元，而 2019年同期則為1.85084億港元。租金收益微升。2020年上年平均呎租 $47.10 港元（按建築面積計算），高於 2019 年 12月 31 日的每平方呎$ 46.50 港元的現收租金（按建築面積計算）。

朗豪坊商場因香港零售市場衰退。2020年上年朗豪坊商場物業租金收益減少20.6%至 3.78458億港元，而去年同期則為4.7656 億港元。

每基金單位分派減少7.7%至$0.1299港元,在冠狀病毒及經濟衰退雙重夾擊之下, 此份業績對小股東已經有所交代。

展望:

1. 商場部份:為防感染新型肺炎病毒，消費者多避免外出，朗豪坊商場人流因而銳減，租戶銷售額亦大幅下滑。由於隔離措施和出入境管制，到訪商場的內地和國際旅客稀疏，進一步削弱銷情。在本地經濟備受打擊，消費開支難有起色。悲觀的消費情緒及訪港客流都需要相當長的時間方可復原。疲弱的零售市道不但持續影響朗豪坊商場的分成租金，亦對基本租金收入構成壓力。冠君產業信託正考慮租戶提出進一步減租的要求，與租戶共渡時艱。即商場部份收益會略為下跌。

2.寫字樓部份收益亦會下跌; 估計2020年下半年分派有機會倒退,未來數月，預料中環甲級寫字樓市場跌勢持續。空置率已創自環球金融海嘯後歷史新高，市值 租金亦大幅下滑。租戶因經濟前景不明朗而選擇搬遷及縮減規模。

3.股價已跌至現在的$4.07, 上半年派$0.1229, 假設下半年分派跌幅和上半年一樣: $0.1229 X (1-7.7%)=$0.1134; 全年估計派約$0.236 /$4.07 , 息率5.8%; $3.93或以下才值得趁低小注增持。